A l’achat d’une maison ou d’un appartement, les futurs propriétaires passent beaucoup de temps à comparer les taux et les conditions de prêt de différentes banques. Cinq ou dix ans après, au moment de renouveler l’hypothèque, il est important de répéter la démarche. Car, en l’espace de quelques années, les établissements proposant les meilleures conditions ne sont plus forcément les mêmes.
Mais, pour déplacer son crédit hypothécaire à son échéance, il faut compter avec quelques contraintes. Pour en avoir un aperçu, nous avons demandé à quinze institutions financières de nous détailler les frais de constitution, de renouvellement et de résiliation d’une hypothèque et les délais à respecter. Nous les avons aussi questionnés sur la nécessité, ou non, de rapatrier d’autres comptes pour être accepté comme client (voir tableau).
S’y prendre à temps
Avant toute chose, il faut vérifier si la banque actuelle impose un délai de résiliation pour le contrat hypothécaire. La moitié des établissements interrogés demandent en effet à être avertis à l’avance, souvent trois mois avant l’échéance. La BCV et Raiffeisen (dans certains cantons) ont fixé ce délai à six mois. Pour avoir le temps de demander et de comparer différentes offres, mieux vaut donc bien anticiper les recherches.
Des frais qui pèsent peu dans la balance
Le propriétaire qui change de banque doit d’abord s’acquitter des frais pour la résiliation de l’hypothèque à son terme. Seules trois banques (Banque WIR, Credit Suisse et PostFinance) ne font pas payer cette démarche. A cela s’ajoute les frais de constitution du dossier à la concurrence. Ils représentent quelques centaines de francs et varient la plupart du temps en fonction du montant de l’emprunt. Quatre établissements ne les facturent pas: la Banque Migros, Credit Suisse, PostFinance et Valiant. A noter que Raiffeisen rembourse ces frais si le crédit est accepté.
A l’inverse, le propriétaire qui reste dans la même banque paie, lui, des frais de renouvellement de l’hypothèque. Seuls cinq établissements (Banque WIR, CA Financement, Credit Suisse, PostFinance et Raiffeisen) offrent la gratuité sur ce point. Pour les autres, les montants varient entre 100 fr. et 1500 fr., selon la hauteur du prêt.
Au final, pour connaître le coût d’un changement de banque à l’échéance d’une hypothèque, il suffit de déduire les frais de renouvellement à ceux de résiliation, et d’y ajouter les frais de constitution du dossier exigé par le nouvel établissement. Le résultat ne dépasse que rarement le millier de francs. Montant qui ne devrait pas décourager les propriétaires à résilier leur contrat à son échéance. Car, pour une différence de 0,2% sur un crédit à taux fixe de 500 000 fr. bloqué cinq ans, le gain est de 5000 fr.! Le jeu en vaut donc souvent la chandelle.
L’importance de la relation bancaire
Signer à la concurrence n’implique cependant pas que des frais, mais aussi d’autres contraintes administratives. Ainsi, si le propriétaire utilise un compte 3a pour amortir indirectement sa dette, la nouvelle banque peut lui demander de le rapatrier. Sur les quinze établissements approchés, onze indiquent que cette démarche est obligatoire et trois qu’elle est recommandée. Seule la BCV dit ne pas l’imposer, «si les normes de la banque en matière de financement sont respectées». En règle générale, l’opération est gratuite ou n’est pas facturée plus de quelques dizaines de francs.
La grande majorité des établissements expliquent, en outre, préférer que le nouveau client déplace aussi ses autres comptes (salaire, épargne, etc.) au moment de signer. Généralement, les propriétaires ont souvent avantage à les rapatrier. En effet, la plupart des institutions financières nous ont confirmé que l’étendue de la relation bancaire était un des critères pour la détermination du taux d’intérêt. Là-aussi, le transfert peut impliquer des frais pour la fermeture des comptes dans l’ancienne banque. Mais ils ne dépassent guère 20 fr. par compte.
Négocier avant de partir
Tout compte fait, si le propriétaire trouve un taux plus intéressant, les quelques démarches et contraintes pour changer d’établissement n’ont rien d’insurmontables. Mais, avant de quitter sa banque actuelle, il a tout intérêt à prendre le temps de négocier avec elle. Cette dernière ne souhaite, en général, pas perdre le client et peut alors rediscuter le taux d’intérêt à la baisse. Quoi qu’il en soit, il ne faut, en aucun cas, résilier un contrat avant d’avoir reçu une autre offre concrète.
Bernard Utz
