Les Martin sont propriétaires d’une jolie villa à Essertines-sur-Yverdon achetée 450 000 fr. en 1995. Leurs enfants ayant définitivement quitté le nid familial, ils souhaitent la vendre pour emménager dans un plus petit logement. Tant qu’à faire, ils désirent goûter aux avantages de la ville et ont repéré un 3,5 pièces neuf, à Lausanne, proposé pour 670 000 fr.
Seulement voilà: pour acheter l’appartement, il faut vendre la maison. Or, faire coïncider les deux événements tient de la gageure! «C’est vrai, atteste Stéphane Defferard, directeur de la société de conseils en financement immobilier DL. Je vois souvent des propriétaires partir en location, le temps de trouver le nouvel objet après avoir vendu l’ancien.»
Négociation impossible
Car l’époque où la période transitoire pouvait se négocier avec sa banque semble bien révolue! Aujourd’hui, le problème est simple: soit on a les moyens de posséder deux objets pendant quelque temps, quitte à en louer un provisoirement, soit on ne les a pas et la cause est perdue.
Reprenons le cas des Martin pour faire le calcul. Leur maison à Essertines-sur-Yverdon est estimée, aujourd’hui, à 760 000 fr. et elle est grevée d’une hypothèque de 300 000 fr., conclue en 2015 pour une durée de cinq ans à un taux fixe de 1,4%. Les frais de courtage reviendront à
24 000 fr. et l’impôt sur le gain immobilier (lire encadré) à 12 880 fr.
L’appartement lausannois, lui, se vend 670 000 fr. et les frais d’acquisition (constitution de la cédule, Registre foncier, notaire, etc.) – que la plupart des banques n’acceptent plus de financer avec l’hypothèque – vont se monter à 31 000 fr.
Premier couperet: les fonds propres
Le couple Martin doit disposer des 20% de 670 000 fr., soit 134 000 fr., pour les fonds propres. Auxquels il faut ajouter 31 000 fr. de frais d’acquisition, soit un total de 165 000 fr., dont 98 000 fr. au moins doivent provenir de toutes autres sources que le 2e pilier ou de prêts remboursables.
Deuxième couperet: la capacité financière
Les Martin peuvent obtenir une hypothèque de 536 000 fr. pour l’appartement, au même taux que celle de leur maison (1,4%). Ils vont donc devoir payer des intérêts totaux (pour les deux biens immobiliers) de 836 000 fr. x 1,4% = 11 704 fr., soit moins de 1000 fr. par mois. Il faut, cependant, ajouter les charges et les frais d’entretien (environ 0,7% des prix d’achat) et l’amortissement de l’appartement (soit rembourser le 2e rang en 15 ans). Frais annuels totaux: 27 699 fr., soit 2308 fr. par mois.
C’est ce qu’ils devraient payer réellement et qui paraît plutôt raisonnable, sachant que le couple affiche un revenu net de 8500 fr. par mois. Mais les banques font un calcul fictif différent et retiennent le taux d’intérêt historique pour mesurer la capacité financière à supporter des charges susceptibles d’augmenter. Du coup, le poids des intérêts passe à 836 000 fr. x 4,5% = 37 620 fr., mais 53 615 fr. avec le total des charges, soit 4468 fr. par mois. C’est largement plus que les 33% du revenu net de notre couple, qui va donc se voir refuser le prêt pour son appartement.
L’alternative du loyer
Une donnée pourrait toutefois infléchir la décision de la banque: louer, durant une période transitoire, la maison devenue vide. «Mais, en règle générale, explique Stéphane Defferard, l’hypothèque du bien en location doit être inférieure à 65% de sa valeur pour que le prêt soit accordé.» C’est le cas des Martin, qui peuvent donc exploiter cette piste. Reste à trouver des locataires au prix souhaité... Sans parler du fait que, une fois le bail signé, il n’est pas toujours facile de s’en départir!
Christian Chevrolet
Impôts
Coucou, c’est le fisc!
Les gains immobiliers n’échappent pas au fisc. Ils correspondent sommairement à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de la maison. Résultat duquel on peut encore soustraire les frais d’acquisition (ceux du notaire notamment) et de vente (courtage), mais aussi les investissements qui ont amené une plus-value durable au bien immobilier. Ce n’est, en revanche, pas le cas des frais d’entretien qui ont déjà pu être déduits de l’impôt ordinaire.
Chaque canton a ensuite sa méthode d’imposition. Elle dépend de la durée de propriété, mais parfois aussi du montant des gains et de la commune de domicile, plus rarement de la confession du contribuable.
Dans le cas vaudois de notre exemple, le calcul est relativement simple, puisque l’impôt dépend uniquement de la durée de propriété. Le minimum (8%) est atteint après 24 ans, mais, comme les années comptent double lorsque le propriétaire habite lui-même les lieux, c’est bien le taux qui attend le couple Martin. Ils vont donc payer
Prix de vente: 760 000 fr.
Prix d’achat: 450 000 fr.
Impenses: 80 000 fr.
Frais d’acquisition: 22 000 fr.
Frais de courtage: 24 000 fr.
Gain net: 184 000 fr.
Impôt: 12 880 fr.
Pour une fois, Vaud est l’un des cantons romands les moins gourmands. Pour le même gain et la même durée, notre couple aurait, en effet, payé 36 007 fr. à Delémont, 30 073 fr. à Bienne,
29 440 fr. à Fribourg, 22 080 fr. à Neuchâtel, 18 400 fr. à Genève et 11 251 fr. à Sion (source: TaxWare 2017).
A noter que, si les Martin avaient réinvesti la totalité du prix de vente dans leur nouvel appartement, cet impôt aurait pu être reporté (et non pas annulé).
