La loi pose certes les grandes lignes de la PPE, mais, lorsque surviennent des questions concrètes, c’est généralement le règlement d’administration qui permet de trouver les réponses aux situations du quotidien.
1. Un tel règlement est-il obligatoire?
La loi n’impose pas à chaque PPE de l’adopter. S’il n’y en a pas, chaque copropriétaire est en droit d’exiger qu’un tel document soit établi, au besoin devant le juge.
2. Est-ce bien utile?
Oui. La loi ne fixe qu’un cadre sommaire à la PPE. Le fait de préciser les droits et les devoirs de chacun dans un seul document facilite largement la vie des propriétaires et leur évite des recherches juridiques fastidieuses.
3. Quand et comment faire un règlement?
Dans la plupart des copropriétés, il est établi au moment de la création de la PPE et imposé aux acheteurs. Il peut aussi être créé ultérieurement, pour autant qu’il soit adopté à la double majorité des propriétaires et des millièmes.
4. Le règlement doit-il être mentionné au Registre foncier?
Il peut l’être, mais ce n’est pas obligatoire. Même sans une telle inscription, le règlement est parfaitement valable.
5. A qui le règlement s’applique-t-il?
A tous les copropriétaires, qu’ils y adhèrent ou non. Les nouveaux acquéreurs y sont également soumis, même s’ils n’ont en rien participé à son élaboration.
6. Quel doit être son contenu?
Le règlement sert à organiser la copropriété, à préciser les modes de prise de décision et les majorités, la répartition des coûts, le mode de gestion, l’usage des parties communes ainsi que les droits et les obligations les plus divers. Des précisions sur les parties communes et privées peuvent s’avérer utiles afin d’éviter, ultérieurement, toute contestation. Selon le genre d’immeuble et les besoins, d’autres normes sont utiles et peuvent être librement ajoutées.
7. Peut-il être modifié?
Oui. Comme sa création remonte souvent à la genèse de la PPE, soit avant même la vente du premier lot, il arrive que les propriétaires souhaitent le modifier. Cela est possible, comme pour son adoption, à la double majorité, à moins que d’autres règles n’aient été prévues. Il est ainsi possible que l’unanimité soit stipulée pour introduire des changements sur des points essentiels.
8. Le règlement d’administration peut-il prévoir une procédure facilitée pour l’exclusion d’un propriétaire?
Non. L’exclusion est une mesure grave, qui ne peut intervenir que pour des motifs très sérieux. Elle n’a été admise par la jurisprudence que dans des cas comme des menaces de mort répétées assorties d’insultes constantes. Même dans de telles situations, la copropriété doit d’abord essayer de reprendre le propriétaire indélicat pour le ramener à un comportement plus adéquat, avant de pouvoir envisager une mesure aussi extrême que l’exclusion.
Il n’est pas possible d’alléger ces exigences, s’agissant d’une décision qui porte atteinte à un droit de propriété.
9. Le règlement peut-il restreindre l’utilisation des parties privatives?
Oui, cela est possible. L’usage des appartements peut être limité à la seule habitation. Il sera donc interdit, par exemple, de tenir une garderie, d’enseigner la danse ou le yoga, dans la mesure où ces activités génèrent des nuisances accrues, notamment en termes de bruit et de va-et-vient.
10. Et le règlement de maison?
Il s’agit là d’une annexe, qui traite de points de détail concernant les règles de voisinage et l’utilisation des parties communes. Ce document, qui peut être adopté à la majorité simple, ne peut pas régler l’organisation de la PPE, mais uniquement des questions comme l’usage de la buanderie ou le rangement des vélos, par exemple.
Il est fréquent qu’un seul document régisse tant les éléments d’organisation essentiels que les points secondaires, ce qui est aussi possible. A chaque PPE d’évaluer ses besoins en fonction de sa configuration.
Barbara Venditti
