La liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres. Etre propriétaire ne signifie donc pas qu’on règne sur son domaine comme les souverains du temps jadis. La faute à qui? Aux servitudes qui grèvent souvent le terrain sur lequel on se croit roi. A cause d’elles, le voisin dont le terrain entoure le vôtre pourrait, par exemple, envisager de creuser un tunnel sous votre jardin pour rejoindre le parking souterrain qu’il entend construire dans sa parcelle!
Dans le jargon juridique, la servitude se définit comme «une charge imposée sur un immeuble (une parcelle) en faveur d’un autre immeuble», obligeant un propriétaire à s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à la propriété, comme la construction d’une piscine, la limitation du nombre de plantation, etc. Ou à tolérer certains actes d’usage, comme le passage d’une canalisation en sous-sol.
Différents types de servitudes
Les restrictions imposées par les servitudes revêtent différentes formes plus ou moins lourdes. Elles peuvent être classées en fonction de l’usage qu’elles confèrent.
Le droit de passage
C’est la forme de servitude la plus courante. Lorsque le terrain est enclavé, notamment, le propriétaire est obligé de traverser la parcelle du voisin pour y accéder, sans que celui-ci puisse s’y opposer. L’accès peut se faire à pied, en voiture, à cheval ou même en luge. Il peut s’agir également d’une route de transit ou d’une voie d’évacuation.
Le passage doit toutefois être le moins dommageable possible. Des restrictions peuvent aussi y être apportées en interdisant, par exemple, l'accès à des véhicules motorisés ou en limitant l’accès à certaines périodes.
Le droit d’usage
Un propriétaire peut accorder à son voisin le droit d’utiliser une partie de son terrain comme une place de parking, un jardin, le local à vélos ou même le réservoir à compost.
Le droit de construction
Le droit de construction apporte de nombreuses limitations ou restrictions, par exemple l’interdiction d’installer la piscine de ses rêves.
Les plantations et les clôtures
Les propriétaires peuvent également prévoir des règles qui diffèrent des dispositions légales relatives à la distance et la hauteur des plantations et des clôtures. Mais ils peuvent également limiter le type ou encore le nombre de plantations autorisées.
Les tuyaux et les conduites
Ce genre de servitude autorise des conduites de toutes sortes: raccordement au gaz ou aux eaux usées, au câble TV, etc. Et concerne aussi bien les voies souterraines que celles en surface.
Foncières ou personnelles
Les servitudes peuvent être foncières ou personnelles. Dans le premier cas, elles sont constituées en faveur d’une parcelle et sont donc transférées au nouveau propriétaire en cas de vente. En revanche, lorsque la servitude est personnelle, elle bénéficie à une personne en particulier qui est nommément désignée au Registre foncier. Il n’y a donc qu’elle qui puisse s’en prévaloir.
A moins d’y être contraint par la loi (servitude légale), chacun est libre d’accepter ou non une servitude. Attention toutefois: un accord verbal ne suffit pas (lire encadré).
Chantal Guyon
Pas facile de s’en débarrasser
Une servitude n’existe qu’après avoir été inscrite au Registre foncier. Elle peut être constituée selon différents modes, le plus commun étant le contrat écrit, signé devant un notaire. Depuis le 1er janvier 2012, elle doit encore être dessinée sur un plan du Registre foncier.
Si elle n’est généralement pas limitée dans le temps, elle peut, en revanche, être modifiée ou même s’éteindre si les propriétaires déposent une demande de radiation ou si le titulaire de la servitude y renonce seul. Le propriétaire du terrain grevé ne pourra, en revanche, demander l’annulation que si la servitude a perdu tout son sens ou qu’elle ne présente plus qu’un intérêt limité par rapport aux contraintes qu’elle fait peser sur lui.
Mieux vaut donc se renseigner sur les éventuelles servitudes qui grèvent le terrain que l’on convoite avant de se décider à l’acheter!
