Pas facile de s’y retrouver avec les impôts lorsqu’on est propriétaire. Mais les choses se compliquent encore lorsqu’on possède une maison secondaire à l’étranger!
Le principe de base n’est déjà pas simple à comprendre: sur le plan fiscal, un bien immobilier à l’étranger est considéré comme un bien suisse, ce qui va logiquement augmenter le taux d’imposition global, puisque les impôts sont progressifs. Mais ce taux augmenté ne sera appliqué que sur les revenus gagnés et la fortune basée en Suisse. Et, pour embrouiller encore les choses, certains éléments sont répartis selon des règles spéciales!
Exemple concret
Une seule solution, recourir à un exemple, en gardant à l’esprit que les choses varient considérablement en fonction du lieu de domicile suisse, de l’endettement, du taux d’intérêt, des frais d’entretien, etc. Prenons celui de M. Martin, marié, sans enfant et propriétaire d’un appartement à Lausanne. Et voyons, avec l’aide de l’expert en fiscalité Michel Lambelet*, les conséquences que l’acquisition d’une résidence secondaire en France va avoir sur ses impôts.
Avant l’acquisition (colonne A du tableau ci-contre), ses revenus imposables se montaient à 120 000 fr. 1 , auxquels il fallait ajouter la valeur locative de son appartement lausannois 2 , mais déduire les intérêts de la dette hypothécaire 3 et les frais d’entretien 4 . Total: 124 800 fr. 5 . Pour cette somme, le taux d’imposition de base de l’ICC pour un couple marié est de 7,726% 6 , ce qui donne, une fois tous les calculs faits, une taxe totale de 26 043 fr. 7 pour la Confédération, le canton et la commune.
Quant à la fortune, une fois l’hypothèque déduite 9 , elle se monte à 480 000 fr. 10 , ce qui engendre un taux de 2,203 %O 11 et un impôt final de 2469 fr. 12 . En tout, M. Martin devait donc 28 512 fr. 13 au fisc vaudois.
La France s’en mêle
Comme 30 000 compatriotes, il a donc acheté une résidence secondaire en France (secteur B). Il va, pour cela, utiliser 200 000 fr. de sa fortune et contracter une hypothèque de 100 000 fr. Pour le calcul des taux, les sommes vont simplement s’additionner (secteur B): celui de l’ICC passe à 7,793 % et celui de la fortune diminue à 2,067 %O.
Comme on l’a déjà dit, ce taux ne concerne que les biens suisses. On serait donc tenté de simplement l’appliquer à la colonne résumant la situation en Suisse. Faux! Car c’est précisément là que tout se complique, la dette et les intérêts hypothécaires étant redistribués proportionnellement aux actifs bruts localisés (ligne 8 ). Au total, ils représentent 920 000 fr.: 680 000 fr. côté suisse (soit 73,91%) et 240 000 fr. côté français (26,09%). On va donc retenir, toujours côté vaudois, 73,91% du total des intérêts hypothécaires (soit 7 170 fr. / secteur C point 14 ) et des hypothèques (soit 369 565 fr. 15 ). Et c’est sur les totaux ainsi obtenus qu’on va appliquer les nouveaux taux.
Le coût réel
Résultat de ce véritable parcours du combattant: l’impôt total passe, ici, de 28 512 fr. à 27 899 fr. 16 , ce qui représente un avantage de 613 fr., obtenu surtout à cause des 200 000 fr. de fortune suisse investis dans l’acquisition française. Mais gardons en mémoire qu’il ne s’agit que d’un exemple. Avec d’autres paramètres, l’impôt suisse peut, au contraire, s’amplifier. Et rappelons que le fisc français va aussi exiger sa part, soit la taxe d’habitation (1500 fr. dans le cas de M. Martin, mais cela varie selon la composition du bien et la commune où il est situé) et la taxe foncière (1800 fr.).
*Lire sa chronique du 12.10.2011 sur le site de l’Association genevoise pour la défense des contribuables, agedec.ch
Christian Chevrolet
