Après la fonte des dernières neiges et le retour des beaux jours s’ouvre la saison des assemblées de PPE. Mise en lumière des principaux aspects de cette institution souvent mal connue, qui n’est pas que prétexte à règlements de comptes ou – si tout va bien – apéritifs entre voisins.
⇨ Convocation
L’assemblée est usuellement convoquée par l’administrateur, généralement au moins dix jours à l’avance – sauf si le règlement en dispose autrement. La convocation doit comporter l’ordre du jour et devrait être assortie, pour l’assemblée ordinaire, des comptes annuels, du budget et de la proposition de répartition des charges et des frais communs.
Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée en cours d’année par l’administrateur. Un cinquième des propriétaires d’étages peut également demander la mise sur pied d’une telle rencontre si nécessaire.
Tous les propriétaires doivent recevoir l’invitation et les informations utiles.
⇨ Fonctionnement
Pour que l’assemblée puisse délibérer valablement et prendre des décisions, il faut que la moitié des copropriétaires – mais au moins deux – y participe, et que les copropriétaires présents ou représentés couvrent au moins la moitié de la valeur des parts.
La représentation est possible; c’est parfois le règlement de la PPE qui le précise, ou qui introduit des restrictions. Sans autre précision, le copropriétaire absent peut se faire représenter par un voisin, un tiers externe ou encore par l’administrateur.
L’assemblée générale est prévue expressément par la loi, qui lui attribue certaines compétences. Elle règle les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur, nomme celui-ci et surveille son activité, peut désigner un comité ou un délégué pour certaines tâches. L’assemblée approuve le budget, les comptes et la répartition des frais, prend les décisions relatives au fonds de rénovation et conclut les assurances utiles.
⇨ Décisions, majorités et contestation
En principe, pour toutes les affaires usuelles, les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité simple, soit celle des propriétaires présents ou représentés. Tel est le cas, par exemple, pour engager des travaux nécessaires sur les parties communes, nommer ou révoquer un administrateur, un comité ou un délégué, fixer les acomptes de charges et de frais communs, déterminer la contribution au fonds de rénovation, approuver les comptes et donner décharge à l’administrateur, l’autoriser à agir en justice, exercer un droit d’opposition, approuver, modifier ou supprimer un règlement de maison.
Le règlement type vaudois, adopté par de nombreuses PPE, prévoit encore la majorité simple pour d’autres décisions, comme décider de raccorder l’immeuble au téléréseau ou autoriser un propriétaire à se faire assister d’un tiers à l’assemblée.
Toutefois, pour certaines décisions plus capitales, la loi prévoit la double majorité des propriétaires et des quotes-parts. Tel est le cas pour engager des travaux utiles sur une partie commune, adopter ou modifier le règlement de PPE, décider d’utiliser le fonds de rénovation, par exemple.
Pour certains actes importants qui concernent l’ensemble de la copropriété, c’est même l’unanimité qui est requise. La loi l’exige, notamment pour engager des travaux luxueux sur une partie commune, dissoudre la PPE, modifier la répartition entre parties privées et communes ou changer la destination des unités d’étage.
Les décisions, qui ne peuvent être prises que sur des objets figurant à l’ordre du jour, doivent être protocolées dans un procès-verbal. En cas d’erreurs ou de contestations, la rectification du procès-verbal peut être demandée par un propriétaire jusqu’à l’assemblée ordinaire ou extraordinaire suivante, sauf si le règlement prévoit un délai plus court.
Les décisions prises peuvent être nulles ou annulables si elles contreviennent à des règles légales ou statutaires. Il existe une possibilité de soumettre le cas à la justice, si nécessaire.
Conclusion: c’est du sérieux!
Pour chaque propriétaire, c’est une échéance importante, car les décisions prises vont avoir des conséquences juridiques et financières. Mieux vaut s’y intéresser et prendre le temps de se préparer en étudiant à l’avance les documents joints à la convocation ainsi que le procès-verbal de la précédente séance.
Barbara Venditti
