Mettre sa maison en vente, cela ne s’improvise pas. Estimer son juste prix encore moins! Pour un particulier, il est en effet difficile, pour ne pas dire impossible, d’évaluer son bien immobilier, ce d’autant plus lorsque l’achat remonte à de nombreuses années déjà. Sans compter que la valeur sentimentale est forcément inestimable… Sa valeur réelle risque donc d’être surévaluée et les acheteurs potentiels ne vont pas se bousculer au portillon. Moralité, à moins d’être soi-même un expert immobilier, le recours à un professionnel est, dans la plupart des cas, recommandé. Plusieurs méthodes se partagent le marché de l’expertise immobilière.
Hédonisme
La méthode hédoniste, employée par le CIFI (Centre d’information et de formation immobilières) ainsi que par certaines banques, évalue le bien au prix du marché, selon un modèle statistique de calcul d’indices. L’estimation prend une vingtaine de critères en compte dont le lieu, l’adresse, l’année de construction et son état, la superficie du terrain, le volume de l’habitation, le nombre de places de parc ou encore la situation générale du quartier, par exemple. L’hédonisme montre toutefois ses limites pour les objets atypiques.
L’expertise immobilière se fonde, de son côté, sur la connaissance de l’objet à vendre. L’expert se rend sur les lieux, afin de déterminer la qualité du logement mis en vente et son état d’entretien. Il évalue aussi l’environnement (aménagements extérieurs, vue, présence ou non de lignes à haute tension, etc.), tout en prenant également en compte les aspects juridiques et financiers (servitudes, règlement de la police des constructions, frais d’entretien, etc.). A partir de ces données, il rédige un rapport détaillé qui apprécie à la fois la valeur vénale et la valeur du marché.
Valoriser son logement
Mais, à lui seul, le juste prix ne suffit toujours pas à provoquer la vente. Encore faut-il mettre le logement en valeur! C’est le principe du «home staging», rendu célèbre par le non moins populaire Stéphane Plaza, animateur de l’émission Maison à vendre sur M6. En moyenne, une minute suffit en effet à un acheteur pour savoir s’il a le coup de cœur. Une prise qui dépasse, une peinture défraîchie ou encore un robinet qui fuit et on peut dire adieu à la vente. En respectant quelques règles de bon sens, on mettra toutes les chances de son côté.
On veillera tout d’abord à la propreté des lieux. Cela inclut évidemment les odeurs de toutes natures (animaux domestiques, cigarettes, humidité, etc.). On maintiendra de même la maison ou l’appartement bien rangé: les vêtements qui traînent par terre et les chaussures qui dépassent du coffre sont à prohiber. De même, on ne gardera que l’essentiel, le reste sera placé dans des cartons entreposés dans un garde-meuble ou chez des proches. Le mobilier sera ensuite agencé de manière à optimiser, mais aussi à structurer, l’espace pour que les visiteurs puissent se projeter et s’imaginer vivre dans ce lieu. Exit donc les gros meubles de l’arrière grand-mère trônant au beau milieu du salon.
Côté décoration, il est également important de dépersonnaliser toutes les pièces, salle de bain et cuisine comprises. Au besoin, on n’hésitera pas non plus à donner un coup de pinceau pour recouvrir les tapisseries trop criardes et les peintures défraîchies, en privilégiant les couleurs neutres comme le beige ou le blanc. Le cas échéant, on procédera à quelques menus travaux de réparation ou de rénovation. Les éventuelles fissures au plafond et les carreaux cassés devront, par exemple, être remplacés. Attention toutefois: le but de l’opération n’est pas d’arnaquer les clients en leur dissimulant des vices cachés!
Si on ne veut pas entreprendre les travaux soi-même, on peut s’offrir les services d’un «home stager» professionnel. Le plus souvent, compter entre 1% et 2% du prix de vente de la maison.
Chantal Guyon
