Propriétaire, vous envisagez de vendre votre logement. Acheteur, vous voulez connaître le juste prix de l’appartement que vous convoitez. Problème: les premiers ont tendance à surévaluer la qualité de leur bien et les seconds lui trouvent tous les défauts possibles…
La valeur d’un bien immobilier ne s’estime pourtant pas au pifomètre. Elle se définit sur la base de critères objectifs, comme la surface habitable, la qualité de la construction ou encore la localisation, par exemple. Mais voilà, contrairement au marché de la voiture d’occasion, il n’existe pas d’argus dans l’immobilier. Seule l’expérience des professionnels fait foi. Dès lors, à qui s’adresser pour faire évaluer le prix de son logement? Plusieurs solutions existent.
> Le courtier en immobilier breveté est de bon conseil, puisqu’il connaît bien le marché. En principe, ses honoraires sont compris dans le pourcentage qu'il prélèvera au moment de la vente de l’objet. Il pourrait donc être tenté de surélever le prix du bien, ne serait-ce que pour décrocher le mandat.
> L’expert en estimation immobilière bénéficie d’une formation spécialisée et son expertise est impartiale. Il est aussi plus à même d’intégrer, dans son évaluation, toutes les questions juridiques ou administratives.
> L’architecte réalise également des expertises immobilières. Son approche, technique, est basée essentiellement sur les coûts de construction.
Recourir à ces spécialistes a toutefois un prix qui n’est pas forcément à la portée de toutes les bourses. Compter entre 1000 et 2000 fr. grosso modo pour l’expertise d’une villa classique. Le tarif est élevé certes, mais il est, dans la majorité des cas, justifié. L’expert doit en effet étudier les pièces (Registre foncier, plan cadastral, estimation fiscale, etc.), mais aussi se rendre sur place pour visiter le bien à évaluer avant de faire ses calculs, puis de rédiger un rapport.
Opter pour l’hédonisme
Il existe toutefois une alternative nettement moins coûteuse, mais avec certaines limites il est vrai: la méthode hédoniste. Elle est pratiquée notamment par le CIFI (Centre d’information et de formation immobilières). C’est en se basant sur cette méthode que ses experts ont évalué pour Tout Compte Fait le prix d’un appartement type en PPE dans les différents cantons romands (décembre 2011: Neuchâtel; janvier: Fribourg; février: Jura bernois; mars: Vaud; avril: Valais; mai: Genève; juin: Jura).
Le principe est simple: il consiste à déterminer un certain nombre de critères, puis à établir ensuite leur contribution à la valeur du bien pour une période donnée.
> Facteurs liés à la construction (superficie du terrain, surface habitable, volume, qualité, âge de la construction, etc.)
> Caractéristiques géographiques (situation générale de la commune, du quartier, etc.)
Avantages et inconvénients
La méthode d’estimation hédoniste se fonde sur les prix du marché provenant des banques, des caisses de pension et des assurances. Elle se base donc sur les transactions qui ont effectivement eu lieu.
L’avantage de cette méthode: sa rapidité et son prix; 340 fr. pour une PPE ou une maison privée, mais 290 fr. pour les abonnés à Tout Compte Fait(télécharger le formulaire d'évaluation ci-contre). Son inconvénient: ses limites. Difficile en effet d’évaluer un bien si le terrain dépasse 1400 m2 ou s’il est atypique (appartement en triplex, villa de luxe, etc.) Idem si les caractéristiques de la commune sortent de l’ordinaire. Enfin, la personne qui remplit le questionnaire doit faire preuve d’une impartialité sans faille.
Mais qu’on souhaite profiter ou non de l’offre du CIFI, il vaut la peine de lire attentivement son questionnaire: il présente en effet toutes les informations qu’il est nécessaire d’obtenir avant d’acheter sa future demeure.
Chantal Guyon
Pour télécharger le formulaire d'évaluation, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
