Quand on devient propriétaire, on consacre beaucoup de temps et d’énergie à obtenir un crédit hypothécaire. Alors que son renouvellement est souvent considéré comme une formalité. Avec un minimum de stratégie et d’anticipation, on peut pourtant également faire jouer la concurrence entre les banques. Or, une différence de 0,15% sur un crédit de 400 000 fr. bloqué pendant cinq ans à taux fixe représente un gain de 3000 fr.!
Le jeu de la négociation implique toutefois d’être prêt à changer de banque si nécessaire, quitte à mettre fin à une relation de confiance avec son conseiller. La tactique la plus courante aujourd’hui (lire notre article «Les calculs à faire pour acheter ma maison», TCF 4/2013) consiste, pour un seul objet immobilier, à contracter deux crédits hypothécaires de durée variable et dont les échéances s’échelonnent. Ce procédé a, toutefois, l’inconvénient de lier durablement le client à sa banque, car il est impossible de négocier une seule tranche d’hypothèque à la fois. La première étape consiste donc à faire plus ou moins coïncider ces échéances. Dans le contexte actuel, il n’y a en effet que peu de risques de voir les intérêts remonter brusquement.
Pieds et poings liés
Deuxième étape: certaines banques imposent des délais de résiliation. Nous les avons relevés pour quelques-unes d’entre elles (voir tableau). La BCV et certaines banques Raiffeisen ont, ainsi, fixé ce délai à six mois. Attention: dans certains cas, un contrat Libor peut aussi être soumis à un délai.Un an avant l’échéance, on commencera donc la tournée des popotes pour obtenir plusieurs offres. Ce périple, qu’on peut aussi confier à un courtier*, implique de montrer patte blanche, documents à l’appui: attestation fiscale, contrat de vente, plans avec, pour les PPE, cahier de répartition, extrait du Registre foncier et attestation de l’Office des poursuites.
Pour fixer les taux, les banques procèdent à une analyse du risque (rating). Dans un deuxième temps, la relation avec le client (avoir ou ne pas avoir un compte salaire, un compte 3a, un portefeuille de titres, etc.) entre aussi dans la fixation du taux: tous les établissements nous l’ont confirmé. Enfin, la question de l’amortissement, direct ou indirect, entre aussi dans la négociation: la banque impose souvent d’approvisionner un compte 3a. Etant donné le délai de résiliation, il faudra peut-être payer une majoration (forward). Raiffeisen accepte d'anticiper de trois mois un taux sans surcoût**.
Si l'on obtient une offre plus avantageuse que celle proposée par l’institution d’origine, il faut alors essayer d’obtenir un geste de même ampleur de cette dernière. Les banques n’aimant pas perdre un client, cet ultime échange de courriels ou de téléphones peut aboutir, selon plusieurs témoignages, à un résultat inespéré: il vaut donc la peine de persévérer! Dans tous les cas, on ne dénoncera pas le contrat avant d'avoir trouvé une autre offre.
Reste à anticiper, au moment de signer, la négociation lors de la prochaine échéance en prenant soigneusement note de cette dernière.
Claire Houriet Rime
**Le délai est de sept mois à la Banque Migros (taux fixe jusqu'à cinq ans) et d'un an à UBS.
Bonus web:un courtier en hypothèques
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
