Depuis le 1er juillet 2012, les avoirs du 2e pilier ne peuvent plus être la seule et unique source de fonds propres pour l’acquisition de son logement, qu’ils soient retirés ou mis en gage. Les preneurs de crédit doivent désormais apporter au moins 10% de la valeur de nantissement de l’immeuble sans compter sur la prévoyance professionnelle. Comme, dans la règle, les banques exigent de disposer d’au moins 20% de fonds propres pour lever une hypothèque, il reste donc 10% à trouver ailleurs. Voici quelques pistes.
1 / Faire participer la banque – La règle des 20% n’est pas intangible. Si on dispose de revenus confortables et réguliers, la banque peut octroyer un prêt pour 90% de la valeur de la maison, au lieu des habituels 80%. En général, elle exigera alors un amortissement plus rapide.
2 / Gager son épargne – Toute la fortune déposée sur les comptes d'épargne, comptes courants ainsi que les titres peuvent être gagés sous la forme d’un crédit lombard, le montant variant en fonction de la qualité des titres (lire notre ancien article Le lombard, un bon crédit*). Mais attention au taux d’intérêt prélevé par la banque, plus haut que celui de l’hypothèque (actuellement autour de 3,5%).
3 / Utiliser son 3e pilier a – De même que le 2e pilier obligatoire, l’épargne volontaire du 3e pilier lié peut être retirée ou nantie. En cas de retrait, un impôt identique à celui du 2e pilier sera prélevé. S’il s’agit d’une assurance et non d’un compte d’épargne bancaire, vérifier que la valeur de rachat soit intéressante, afin de ne pas s’en défaire au plus mauvais moment.
4 / Augmenter l’hypothèque d’un proche déjà propriétaire qui a amorti une partie de son prêt – Il conviendra de tenir compte – par écrit – des intérêts supplémentaires payés par ce dernier, mais également des économies d’impôts dont il bénéficiera.
5 / Emprunter à un proche – En cette période de taux bas, on peut demander à un ami, à un parent, voire à son employeur, de prêter le montant manquant. On rédigera impérativement un contrat écrit précisant les modalités du remboursement (échéances, taux d’intérêts) ainsi que le devenir de la dette en cas de cessation des rapports de travail. A l’instar du crédit lombard, la charge de l’intérêt et de l’amortissement de ce genre de prêt devra être prise en compte lors du calcul de la tenue des charges hypothécaires.
6 / Mettre son terrain sous garantie – La banque retient comme fonds propres le prix d’achat ou la valeur marchande du terrain à bâtir dont on est propriétaire.
7 / Manier le pinceau et la truelle – Les travaux effectués à titre privé qui augmentent la valeur de la maison (peinture, rénovations, etc.) peuvent être pris en compte par la banque à titre de fonds propres.
8 / Recourir à une coopérative de cautionnement hypothécaire – Celle-ci permet aux jeunes couples d’acquérir une résidence principale avec, parfois, moins de 10% de fonds propres. Mais attention, les conditions d’octroi sont souvent très restrictives et les frais de cautionnement élevés.
Philippe Chevalier
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