Pour acheter la maison de ses rêves, le propriétaire doit réunir 20% de sa valeur. C’est la règle tacite appliquée par les banques depuis des lustres. Sauf, désormais, par le Crédit Agricole (CA) Suisse, qui se contente de 10% de fonds propres. Mais cette offre a une contrepartie: le propriétaire doit rembourser 25% de la valeur du bien au lieu des quelque 15% habituels. Et il faut aussi qu’il gagne suffisamment: dans le cas d’une villa de 700 000 fr., le CA exige qu’un client dispose d’un revenu brut annuel de 143 182 fr., alors que, par exemple, la Banque Cantonale de Fribourg (BCF), qui en est restée aux 20% d’apport personnel, entre en matière dès 109 200 fr.
En fait, il n’y a pas de miracle: ce qui n’est pas exigé d’entrée le devient ensuite, et force évidemment la note, puisque la dette (et donc les intérêts qu’elle engendre) et son amortissement sont plus importants. L’exemple résumé dans le tableau ci-contre le démontre: pour un prêt contracté le 1er avril avec un taux fixe sur 10 ans, le client paiera, en 10 ans aussi, des charges (intérêts et amortissement) équivalant à 278 745 fr. au CA, contre 209 624 fr. à la BCF, frais d’acquisition non compris. Cela représente une différence annuelle de près de 7000 fr.
Le poids de l’amortissement
Cet écart s’explique par le poids de l’amortissement: 175 000 fr. (25% du prix d’achat) en 20 ans au CA, contre 90 000 fr. (env. 13%) à la BCF. Conséquence: dans la première étape de l’emprunt (10 ans), le propriétaire va payer 72 331 fr. au CA, contre 45 000 fr. à la BCF. Mais les intérêts pèsent également lourds dans la balance: 206 414 fr. pour le CA (dette plus importante et taux plus élevé) contre 164 624 fr. pour la BCF.
A noter que le CA utilise un système d’annuités fixes compliqué: le client paie chaque mois un montant constant (2322.88 fr. dans notre exemple), qui inclut le paiement des intérêts et l’amortissement. Chaque mois, la part réservée aux intérêts diminue (puisque la dette est partiellement amortie) et celle consacrée à l’amortissement augmente, mais le montant reste identique.
Taux en hausse
Imaginons maintenant que le propriétaire renouvelle son hypothèque en 2021 et que les taux aient retrouvé, de part et d’autre, leur moyenne historique (4,5%). Le client du CA a certes amorti davantage que celui de la BCF, mais, comme la dette était plus importante au départ, elle le reste au moment de négocier la deuxième étape aussi. Du coup, ses charges totales se monteront à 332 812 fr., contre 267 638 fr. à la BCF.
En 20 ans, dans notre scénario, le client du CA aura donc déboursé 611 557 fr, soit près de 30% de plus qu’à la BCF (477 262 fr.). A ce tarif, mieux vaut se mettre en quatre pour trouver 20% de fonds propres!
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
