Comment agrandir sa maison sans perdre de terrain? En transformant ses combles, bien sûr. Cet aménagement et d’autant plus intéressant qu’il permet, bien souvent, d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment en augmentant l’isolation de la toiture.
A Porrentruy (JU), une famille a accepté de nous dévoiler son projet de transformation ainsi que l’ensemble des coûts (voir budget page 15). Avant les travaux, les combles de 80 m2 disposaient déjà de deux fenêtres, tout comme d’un escalier d’accès fixe. Pour le reste, le toit n’était que sommairement isolé et le sol recouvert d’un vieux linoléum. Quelques cloisons séparaient l’espace, encombré encore d’un conduit de cheminée.
Notre famille jurassienne a alors songé à démolir tout l’intérieur des combles pour créer une seule grande pièce à vivre (espace de jeu pour les enfants, bureau, coin lecture, chambre d’amis). Elle s’est approchée d’un architecte et le projet a commencé à prendre forme.
Contraintes administratives
Avant le premier coup de marteau, il a bien sûr fallu passer par la phase d’autorisation de construire. En effet, même si l’apparence extérieure du bâtiment ne change pas, tout n’est pas permis par les autorités communales et cantonales. Nos lecteurs ont donc confié à leur architecte l’élaboration de la demande d’autorisation, avec les plans détaillés du projet, demande qui a été remise aux autorités communales. Dans ce cas, la commune a accepté la demande par procédure simplifiée. Mais, selon l’importance des travaux et la situation du bâtiment, la demande peut être transmise aux autorités cantonales pour approbation.
Pour la transformation d’un grenier, la principale contrainte réside dans le coefficient de surface habitable. Afin de contenir la densité de construction d’un quartier, cet indice impose aux propriétaires de respecter une certaine proportion entre la surface construite et le terrain non bâti. Par exemple, un indice de 0.4 permet au propriétaire d’une parcelle de 1000 m2 de disposer de 400 m2 habitables au maximum.
Même en n’agrandissant pas la surface au sol de sa maison, on peut donc être empêché d’aménager ses combles, si le coefficient de surface habitable est dépassé. Ce qui n’était pas le cas de nos lecteurs.
Deux mois de travaux
Une fois la demande acceptée, les travaux ont pu commencer (voir photo de gauche). La première étape a consisté à démolir les parois existantes, la cheminée et à retirer le linoléum. La toiture a ensuite été convenablement isolée, puis revêtue d’un plafond en bois. Deux lucarnes ont été ajoutées pour augmenter la luminosité. Une troisième aurait été de trop, selon l’architecte, car la température aurait été trop élevée en été dans la pièce.
Une fois le chauffage et les prises électriques installés, les travaux se sont portés sur le sol. Ici, l’ancien plancher a été réhabilité. Quelques planches ont été remplacées et le tout a été nettoyé et huilé. Au total, les travaux se sont déroulés sur une période de deux mois.
Impact sur la valeur locative
Résultat: notre famille jurassienne a gagné une grande pièce à vivre lumineuse de 80 m2 (voir photo de droite), pour un coût final de 83 122 fr., soit environ 1000 fr. par m2 de surface rénovée.
Evidemment l’augmentation de la surface habitable a aussi un impact sur la taxation fiscale. Dans notre exemple, la maison a passé de 170 m2 à 250 m2 de surface habitable. Cet agrandissement a valu à nos lecteurs une augmentation de la valeur locative annuelle de 1150 fr. (20 000 fr. par an après les travaux, contre 18 850 fr. précédemment).
A l’inverse, des déductions et des aides sont possibles si la transformation permet d’améliorer le rendement énergétique du bâtiment (lire encadré).
Aides et subventions
Les transformations qui augmentent la valeur d’un bâtiment ne sont pas considérées comme de simples travaux d’entretien. Dès lors, elles ne sont pas déductibles des impôts. En revanche, si elles comprennent des mesures d’économie d’énergie, elles peuvent être soustraites de la déclaration fiscale, ce qui est le cas d’une isolation efficace de la toiture.
Par ailleurs, pour inciter les propriétaires à faire ce type d’assainissement, le Programme Bâtiments de la Confédération octroie de son côté 40 fr. par m2 de surface de toit isolée. Deux cantons romands ajoutent même une contribution supplémentaire: Genève alloue ainsi 25 fr. à 35 fr./m2 (selon l’efficacité de l’isolation), et Fribourg 10 fr. m2. Et, dans tous les cas, il vaut la peine de se renseigner aussi auprès de sa commune, certaines d’entre elles offrant des subsides additionnels. Seule contrainte: les demandes de subventions doivent être effectuées avant le début des travaux pour y avoir droit(1).
(1)Plus d’infos et calculateur de subventions personnalisé: www.leprogrammebatiments.ch
