«Particulièrement tendu», «caractérisé par la rareté», «en situation de pénurie»… La définition du marché genevois de l’immobilier en général, et de la villa en particulier, fait l’unanimité auprès des spécialistes. Pour Christelle Bérard Bourban, responsable romande du Centre d’information et de formation immobilières (CIFI), la situation est préoccupante. «Le taux de vacance est très faible et l’augmentation sensible de la population du canton met le parc immobilier sous pression. Le marché de la location se cristallise, tandis que les prix des logements en propriété s’envolent, doublant presque en dix ans!»
Olivier Schaerrer, porte-parole adjoint de la Banque Cantonale de Genève, confirme: «Peu de périodes ont, dans le passé, connu des hausses de prix aussi importantes. L’explication? La rareté de l’offre et une demande constante, renforcée par l’afflux migratoire. A Genève, de nombreuses personnes disposent de revenus supérieurs à la moyenne et sont donc plus enclines à se tourner vers la propriété individuelle.»
Moyen de gamme à 2 millions
Pour la classe moyenne genevoise, le rêve de la villa s’éloigne donc irrémédiablement. Dans les communes les plus prisées du canton, comme Cologny, Genève ou Chêne-Bougeries, une maison standard approche, voire dépasse, les 2 millions de francs! Même dans les zones moins cotées de Meyrin, Vernier ou encore Plan-les-Ouates, le million ne fait guère illusion (voir tableau page 17).
Sur le marché, une détente est attendue – ou du moins espérée – dans les quatre ou cinq ans à venir, note Christelle Bérard Bourban. Initiés tant par la Ville que l’Etat de Genève, de grands projets devraient, en effet, permettre la construction de plusieurs milliers de logements d’ici à 2015. Destinés prioritairement à la location et à la PPE, ils pourraient toutefois n’avoir qu’un impact limité sur le prix des villas individuelles.
Italo Triacca, agent immobilier auprès de Sodemco Immobilier SA, table plutôt sur une augmentation à court terme des taux hypothécaires. En obligeant certains propriétaires financièrement trop optimistes à vendre leur bien, tout en provoquant le ralentissement de la demande, elle devrait contribuer à infléchir la courbe des prix.
Frank-Olivier Baechler
Bonus web: photos de la maison
La maison du mois
Située à Vernier, cette belle maison familiale séduira les amateurs d’espaces intérieurs. Pas moins de sept pièces – hors cuisine, cave, buanderie et abri PC – sont en effet réparties sur cinq demi-niveaux et 260 m2 de surface habitable. Entièrement refaits en 2009, les carrelages apportent une touche résolument moderne et chaleureuse aux intérieurs, à commencer par le grand séjour avec cheminée, la chambre à coucher parentale et les trois salles d’eau, dont une privative.
Un jardin arborisé, deux terrasses spacieuses et une petite piscine en bois agrémentent cette parcelle de 700 m2, qui comprend également un garage pour deux voitures et trois places de parc extérieures. La réfection récente de la façade, quant à elle, donne une nouvelle jeunesse à cette bâtisse du début des années 1980.
Au rayon des bémols, la proximité tant de l’aéroport que de l’autoroute n’échappera sans doute pas aux oreilles délicates. Mais, dans le canton de Genève, l’acquisition pour moins de 2 millions de francs d’une villa de taille et d’aspect respectables passe actuellement par ce genre d’inconvénients.
- Prix de vente: 1 750 000 fr.
- Informations: Sodemco Immobilier SA, www.sodemco.ch, 022 301 94 10.
Une villa type de 6 pièces
A notre demande, le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI) a évalué le prix d’une villa type sur l’ensemble du canton de Genève.
Nous avons retenu une maison individuelle de 6 pièces, construite en 1973, sur 1000 m2 de terrain, avec une bonne situation dans la commune et une excellente qualité de construction. La surface habitable nette est de 180 m2 (volume 920 m3) avec deux salles de bain, un garage séparé et une place de parc extérieure. L’état du bâtiment est jugé «moyen», à cause de son âge et parce qu’aucune rénovation lourde n’a été entreprise jusqu’ici.
Pour faire leur évaluation, les experts du CIFI emploient la méthode dite «hédoniste», dont le principe a été expliqué en détail dans notre édition d’août 2010. Les résultats sont frappants: de Vernier à Cologny, le prix théorique de cette villa type s’échelonne de 1,31 à plus de 2,35 millions de francs. C’est largement supérieur aux tarifs constatés en 2003, lors de notre dernière enquête du genre… alors que notre maison de référence a pris un coup de vieux! La valeur du bien était alors évaluée à 834 000 fr. sur la commune de Vernier et à près de 1,16 million sur celle de Cologny, déjà aux extrêmes de notre classement.
