Une hypothèque à taux fixe coûte plus cher que celles fondées sur le Libor, surtout si elle est de longue durée (lire «Les propriétaires n’ont pas à s’inquiéter de la fin du Libor»). En revanche, elle a l’avantage d’assurer des frais constants sur cette même période, dix ans souvent, voire, parfois, jusqu’à 15 ans ou 20 ans!
Cet atout peut toutefois devenir un piège lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, sans nécessairement en racheter un autre. Tel est souvent le cas des retraités, dont la maison familiale est devenue trop grande au départ des enfants, puis trop chère lorsque les rentes remplacent (partiellement) le salaire. Ils se décident alors de la vendre, touchent du cash bienvenu et se rabattent sur une location.
Cela ne pose pas de problème si tout a été planifié avec soin et que l’hypothèque arrive à échéance pile poil à l’heure. Mais la situation est plus complexe si le contrat de prêt court encore et que l’acheteur ne souhaite pas le reprendre à son compte.
Exemple à l’appui
Prenons l’exemple fictif du couple Martin, qui souhaite vendre son appartement, pour lequel il a emprunté 400 000 fr. (point A du tableau ci-contre) à taux fixe de 1,8% (B). Du coup, il doit résilier son hypothèque le 30 novembre 2017 (C), alors qu’elle court jusqu’au 30 novembre 2020 (D).
Dès lors, la banque va replacer sur le marché des capitaux la somme qui devait lui rapporter 1,8% d’intérêts durant trois ans encore. Or, on le sait, les taux de ce marché sont aujourd’hui dans le rouge! Ainsi, le «swap», souvent utilisé comme taux de remplacement, était, le mois dernier à l’heure de rédiger notre article, de –0,42% pour une période de 3 ans (E).
Le taux de remplacement va donc correspondre à la différence entre ce que la banque devait toucher de son client et ce qu’elle peut en espérer sur le marché. Dans notre exemple, cela représente 2,22%, à ponctionner sur une dette de 400 000 fr. durant trois ans, soit une pénalité de sortie de 26 664 fr. (F), à laquelle il convient encore d’ajouter les frais administratifs (G).
Et les contribuables Martin n’auront même pas la consolation de pouvoir déduire cette somme de leurs impôts comme des intérêts passifs! Le Tribunal fédéral a, en effet, récemment rappelé que cela n’était possible que si le propriétaire résiliait son hypothèque dans le but d’en renégocier une autre à un taux plus favorable, avec le même créancier. En revanche, ils pourront le déduire comme impenses de l’impôt sur le gain immobilier, auquel ils n’échapperont pas, quel que soit leur canton de domicile. Seule exception: Genève s’ils possèdent leur appartement depuis plus de 25 ans.
Outils interactifs
Pour faciliter la tâche, nous mettons à disposition de nos abonnés un calculateur ressemblant au tableau ci-dessous et permettant de calculer le coût de la résiliation anticipée d’une hypothèque en cas de vente, mais aussi en cas de renégociation (les déductions fiscales sont alors prises en compte). Et pour faire bon poids bonne mesure, nous avons également actualisé l’outil permettant de calculer l’économie ou le surplus à payer selon qu’on choisisse une hypothèque de longue durée ou deux hypothèques consécutives de plus courte durée (Notre Outil).
Christian Chevrolet
