C’est comme si la valeur des PPE en Valais suivait le relief du paysage. Du moins si l’on examine le prix moyen d’un appartement de 4,5 pièces qui culmine à 1,06 million de francs à proximité du Cervin (Zermatt), pour plonger à 460 000 fr. dans le Bas-Valais, à Saint-Maurice. Si Zermatt tutoie les sommets, deux autres stations huppées ne sont pas en reste: à Saas-Fee comme dans la commune de Bagnes (Verbier), il faut allonger plus de 720 000 fr. pour acquérir un logement comparable. Mais, en considérant le canton dans sa globalité, le niveau des prix correspond à la moyenne suisse.
Retard comblé
Le phénomène le plus intéressant, c’est que le Valais a longtemps affiché des chiffres inférieurs à la moyenne nationale. Or, en 2011, la tendance s’est inversée, puisque le Vieux-Pays a légèrement dépassé l’indice moyen suisse. «Il faut se rappeler que le Valais est parti avec des prix extrêmement bas, la crise des années 1990 aidant», précise Cédric Dubuis, directeur de Valimmobilier.
Ce constat est corroboré par le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI) qui observe que le marché valaisan n’a redémarré qu’en 2004, soit trois à quatre ans plus tard qu’ailleurs. Entre 2006 et 2011, le Vieux-Pays a donc rattrapé son retard avec une hausse des prix marquée. «Elle est exceptionnelle si l’on se réfère à la période précédente. Mais elle reste tout à fait comparable à la moyenne suisse», détaille Driss Agramelal, consultant au CIFI.
Offre déséquilibrée
La configuration du Valais oblige à faire une distinction entre les PPE de logement et celles de vacances. Les premières servent d’habitations principales et sont avant tout concentrées dans les grandes villes à l'instar de Sion, de Martigny ou de Monthey. Mais, ainsi que le relève Cédric Dubuis, leur augmentation a été plus spectaculaire encore dans les zones périurbaines comme Conthey ou Collombey. Quant aux PPE de vacances, elles sont logiquement situées dans les stations touristiques de montagne.
En plaine, l’offre en appartements de 4,5 pièces dépasse bien souvent la demande. «Avec un prix du terrain relativement bas et des taux hypothécaires très faibles, les familles ont plus facilement accès à la propriété en Valais qu’ailleurs. Or, si elles en ont la possibilité, elles préfèrent acheter une villa plutôt qu’un appartement», résume Driss Agramelal. Une situation qui contraste avec le manque de petits appartements (de 2 à 3,5 pièces). Ce qui fait dire à Cédric Dubuis que l’offre en PPE n’est pas adaptée aux besoins actuels de la population.
Et quid de l’avenir? Le CIFI estime que les gros travaux d’infrastructures (autoroute jusqu’à Brigue notamment) et la hausse programmée du prix des terrains parle en faveur des PPE en plaine. L’évolution de PPE de vacances reste, pour sa part, très floue: tout dépendra de la manière dont l’initiative de Franz Weber sera mise en application. Mais ralentissement il y aura, même si l’intensité du coup de frein reste imprévisible.
Yves-Noël Grin
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Un précieux fonds pour les rénovations
Provision destinée à financer de futurs travaux, le fonds de rénovation n’est pas obligatoire dans une PPE, mais sa constitution est vivement recommandée pour garantir à long terme un bon entretien de l’immeuble.
Logiquement, il ne devrait pas couvrir les frais d’entretien courants, mais servir à financer des travaux inhabituels et coûteux, comme le remplacement du chauffage ou la réfection d’une route d’accès.
C’est à l’assemblée des copropriétaires d’opter pour la constitution ou non d’un tel fonds et de déterminer ensuite le montant annuel à verser. En principe, la répartition de cette somme est déterminée en fonction d’un pourcentage de la valeur de l’assurance incendie. Le fonds est géré par l’administrateur qui doit veiller à le placer prudemment et assurer sa disponibilité, si besoin.
En cas de vente, le copropriétaire n’a aucun droit sur la part inutilisée qu’il a versée au fonds. Mais il a tout intérêt d’en tenir compte dans le prix de vente, puisque cette provision permettra à l’acheteur de financer de futurs travaux de rénovation.
Un appartement type de 4,5 pièces
Le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI) a calculé le prix moyen d’un logement de 4,5 pièces sur un étage, bien orienté, dans un bâtiment de sept logements construit en 2009. L’immeuble est de bonne facture et jouit d’une situation favorable dans la commune.
La surface habitable nette est de 120 m2 avec deux salles de bain, un balcon de 25 m2 et une place de parc dans un garage souterrain séparé.
La part de copropriété est de 159 pour mille.
