Une fois la crémaillère pendue et les flûtes à champagne bien rangées, la vraie vie commence pour les copropriétaires. On se salue, on boit l’apéro… et on aborde les sujets qui fâchent. L’entretien des parties communes arrive ici en bonne place, même si la loi fixe les grandes lignes du fonctionnement de la copropriété. En voici quelques principes qui éviteront que les accolades des débuts ne dégénèrent en courriers recommandés.
1. Chez moi, chez nous
Dans les appartements, la règle est simple: chacun est responsable de l’entretien de ses quatre murs. Et libre de peindre ses murs en vert, ou de s’offrir un four dernier modèle: ces factures sont entièrement à sa charge.
Au-delà du seuil de porte, on aborde les espaces communs. Chaque copropriétaire en possède une partie, proportionnellement à une quote-part, généralement exprimées en millièmes. Le toit, le jardin, les façades, l’extérieur des balcons, le parking souterrain, la cage d’escalier et l’ascenseur en font obligatoirement partie.
Une copropriété fonctionne sur des principes démocratiques, ce qui implique de réunir une majorité des voix pour toute intervention dans les parties communes. La manière de les compter change selon la nature des travaux à entreprendre.
2. Les travaux d'entretien
Ce sont les mesures nécessaires pour maintenir le bâtiment en état.
Par exemple: réparer la gouttière qui fuit, repeindre la façade après 30 ans ou réparer des tuiles sur le toit.
Il suffit dans ce cas de réunir la majorité des voix des personnes présentes à l’assemblée de la copropriété. Si elles refusent, chaque copropriétaire a le droit d’actionner la justice qui imposera, si elle le juge nécessaire, de faire les réparations indispensables à maintenir le bâtiment en l’état.
A noter que, en cas d’urgence, chacun a le droit de prendre l’initiative pour régler le problème au plus vite. Par exemple, si le chauffage est en panne, ou la cave inondée.
Les frais sont répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part, ce qui n’est jamais parfaitement équitable. L’occupant du rez-de-chaussée doit ainsi assumer l’entretien de l’ascenseur alors que celui qui habite les combles paiera pour la taille de la haie entourant l’immeuble.
3. Les travaux utiles
Ce sont les interventions qui améliorent l’immeuble et augmentent sa valeur: la pose de panneaux photovoltaïques, l’installation d’un ascenseur ou d’une place de jeux.
Ces travaux nécessitent la majorité qualifiée (majorité des personnes présentes à l’assemblée et des quotes-parts représentées). La voix du propriétaire d’un six-pièces pèsera ainsi plus lourd que celle du studio du rez-
de-chaussée.
Les travaux d’entretien et les travaux utiles sont financés par le fonds de rénovation. Il n’est pas obligatoire de constituer ce bas de laine mais c’est vivement conseillé. Chacun est alors tenu d’y participer, proportionnellement à sa quote-part.
4. Les travaux somptuaires
Ces investissements ne visent qu’à améliorer l’esthétique de l’immeuble ou à améliorer le confort des occupants. Il est parfois difficile de les différencier des travaux utiles. De manière générale, une intervention très coûteuse qui n’augmente pas la valeur de l’immeuble est considérée comme somptuaire.
Par exemple: construire un spa au sous-sol, aménager un jardin d’hiver sur la parcelle, ou installer une fontaine dans le hall d’entrée.
De telles interventions nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble, à quelques nuances près. En cas d’opposition, si le projet ne dérange pas ceux qui s’y opposent sur la durée, ces derniers ne devront pas financer la réalisation et ils peuvent même être dédommagés pour les inconvénients des travaux. Ils devront en revanche renoncer à en profiter.
La copropriété expliquée simplement
Les bases légales de la propriété par étage (PPE) sont résumées en quelques pages dans le Code civil, alors que cette structure est très complexe. Où s’arrête l’espace privé et commencent les parties communes? Qui paie quoi? Comment se prennent les décisions? Quelles sont les tâches de l’administrateur?
Vivre en bonne entente avec ses voisins, cela implique de connaître ses droits et de respecter ceux des autres. «Le guide de la PPE» est rédigé dans un langage clair et accessible, avec de nombreux exemples qui illustrent les enjeux financiers et juridiques de cette forme de copropriété. Il explique son fonctionnement en détail, de l’achat à sa dissolution.
