L’ère des taux au plancher est peut-être révolue. Ceux des hypothèques fixes à long terme (7 ans et plus) se sont en effet appréciés de quelque 0,3% en moyenne depuis la mi-novembre (voir graphique). Dans une moindre mesure, les taux des hypothèques fixes à moyen terme (5 ans) ont, eux aussi, connu une légère hausse, passant de 2% à 2,2%. Or, cette tendance pourrait bien se poursuivre, du fait de la (timide) reprise qui entraîne, dans son sillage, les taux d’intérêt à long terme, sensibles par nature aux perspectives économiques.
Rien d’aussi spectaculaire, en revanche, avec les hypothèques Libor, qui restent très avantageuses. Depuis le milieu de l’année dernière, elles affichaient environ 1%, soit mieux encore qu’en 2003! «Or, commente Roland Bron, directeur de VZ VermögensZentrum en Suisse romande, les banques ne les proposent presque jamais spontanément, car la marge qu’elles en tirent est inférieure à celle obtenue avec des hypothèques à taux fixe.»
Les produits Libor sont pourtant transparents, puisqu’ils sont régulièrement (par exemple tous les trois ou six mois) indexés aux taux d’intérêt à court terme du marché monétaire (Libor est l’acronyme de London Interbank Offered Rate). La banque se contente donc d’ajouter sa marge dite de risque (lire encadré), calculée en fonction de la solvabilité du client et du montant du crédit. Comme cette dernière est fixe (entre 0,65% et 1,3%), le propriétaire peut aisément déduire le niveau du Libor lui-même (0,17% pour le taux à trois mois le 17 février).
Le Libor est bon marché…
Bon marché, les hypothèques Libor devraient le rester cette année, estime Roland Bron. Pourquoi? Parce que le franc suisse est fort, très fort même. Si fort qu’il affaiblit l’industrie d’exportation helvétique, ce que veut éviter la Banque nationale suisse, qui n’a donc aucun intérêt à augmenter ses taux directeurs (ceux auxquels les banques lui empruntent de l’argent), d’autant que l’inflation reste durablement modeste. Et même si, comme le prévoient certains analystes, le taux Libor repart légèrement à la hausse cette année, il restera intéressant par rapport aux autres produits hypothécaires.
Il n’est cependant pas sans risque, et quelques conseils de prudence s’imposent donc. Par exemple, de bloquer une partie de son hypothèque à un taux fixe et l’autre à un taux Libor, dans une proportion à fixer selon le risque qu’on est prêt à prendre. Le propriétaire doit en effet avoir les moyens de supporter une éventuelle et brutale remontée du Libor, comme à la fin de l’année 2008, où il avait atteint 3%, marge bancaire non comprise! Dans des cas aussi extrêmes, le propriétaire peut, il est vrai et le plus souvent, le troquer contre un taux fixe d’une durée plus longue. Mais il risque de s’en mordre les doigts si, toujours comme en 2008, les taux replongent à un plancher historique quelques semaines plus tard…
Pour limiter la casse, la plupart des banques proposent donc de fixer un taux plafond (impossible de le dépasser, même si les marchés s’affolent), appelé «Cap»*. Mais cela coûte évidemment une surprime, dont le montant varie en fonction de la limite et de la durée de protection fixées.
*Lire dans nos archives (www.toutcomptefait.ch) notre comparatif: «Les atouts du Libor, la sécurité du Cap», TCF 2/2010.
Les marges augmentent
Ces dernières années, les marges retenues par les banques sur leurs prêts hypothécaires ont fondu comme neige au soleil. Mais selon VZ VermögensZentrum, les jours du dumping et des crédits (trop) généreux sont comptés. Dès 2012, en effet, comme l’exige l’accord international dit de Bâle III, les banques devront assurer leurs crédits avec davantage de fonds propres. Elles vont donc revoir leurs marges à la hausse, ce qu’ont d’ores et déjà annoncé les géants UBS et Credit Suisse. Concrètement, cela veut dire que le client doit s’attendre à voir son taux augmenter jusqu’à 0,3% auprès d’un même prestataire, quel que soit le type de prêt.
