Pour les étudiants, se loger est devenu un véritable chemin de croix. A Genève, le taux de logements vacants est inférieur à 0,2%. A Lausanne, les résidences universitaires affichent d’ores et déjà complet pour la rentrée d’automne 2011...
Si vous habitez à une distance raisonnable d’un campus et que votre propriété dispose d’une pièce dont vous n’avez pas l’usage, cette pénurie représente dès lors une opportunité sympathique d’embellir vos fins de mois. Mais comment s’y prendre?
Faire connaître son offre
Trouver un locataire ne devrait être qu’une formalité au vu de la situation du marché. Les rubriques «immobilier» des sites de petites annonces (anibis.ch, petitesannonces.ch, etc.) constituent un moyen simple et gratuit de faire connaître votre offre.
Autre possibilité: passer par les sites web des universités. Dans ce cas, il faut parfois respecter certaines règles, plutôt contraignantes. L’Université de Genève demande, notamment, que la chambre mesure au moins 10 m2, qu’il y ait un accès à une salle de bain ainsi qu’à une cuisine, et que le prix n’excède pas 600 fr.
La loi est plus souple. La pièce doit simplement avoir été conçue à usage d’habitation. On ne peut donc pas loger quelqu’un dans un garage ou une cave, sauf si un changement d’affectation a été accordé et les aménagements requis effectués.
Pour une chambre meublée, les obligations du bailleur sont les mêmes que pour n’importe quel contrat de location. Les sites de l’Université de Lausanne, comme celui de Genève, proposent un exemple de bail téléchargeable, mais on peut tout aussi bien le rédiger soi-même, en respectant le droit en vigueur. Il convient notamment de préciser:
- le nom du bailleur et du locataire;
- une description de la chose louée;
- la durée du bail;
- le loyer et les charges;
- une éventuelle garantie de loyer.
Durée déterminée ou indéterminée
Faut-il opter pour un bail à durée déterminée ou indéterminée? Cela dépend de plusieurs éléments. La première solution permet au propriétaire d’éviter un trop grand tournus de personnes. En revanche, sauf s’il y a de justes motifs ou un commun accord, il ne sera pas possible de résilier rapidement le bail d’un étudiant avec lequel on ne s’entend pas.
La durée indéterminée offre une plus grande flexibilité, aussi en faveur du locataire, puisque le délai de résiliation pour une chambre meublée est fixé à deux semaines pour la fin d’un mois de bail (art. 266 e CO).
Loyer et impôts
Il est extrêmement compliqué de calculer les charges d’une chambre meublée. Jacques Ansermet, de la Chambre vaudoise immobilière, conseille donc d’opter pour un loyer tout compris ou de fixer un forfait pour les charges. Ce montant dépend de nombreux facteurs, comme la situation de la chose louée, sa grandeur, la qualité et l’état du mobilier, la mise à disposition ou non de la cuisine et, bien évidemment, de l’appétit financier du bailleur… Sauf cas exceptionnel, un loyer de 1000 fr. constitue, toutefois, un grand maximum.
Une garantie de loyer ne peut, quant à elle, être exigée que si elle est expressément prévue dans le contrat. Son montant maximal est de trois loyers nets.
La surface louée est déductible de celle locative, donc de l’impôt. En revanche, il faut déclarer le loyer reçu comme un revenu. Et les travaux d’aménagement pour le locataire ne sont pas déductibles.
Un contrat précis
Pour tout ce qui concerne les aspects pratiques, comme l’utilisation et le nettoyage de la salle de bain, le partage éventuel de la cuisine, etc., il convient de déterminer ce que vous souhaitez, et de l’expliquer aux candidats. Ensuite, «il vaut mieux fixer les règles aussi précisément que possible dans le contrat, car, plus on précise, moins il y aura de zones d’ombre et de litiges potentiels», conseille Yann Sunier, de la Chambre immobilière neuchâteloise. Tout cela sans aller jusqu’à transformer la chambre en cellule de couvent. «Celui qui ne supporte pas les gens ne devrait pas prendre de locataires. Lorsqu’on loue, il faut quand même permettre aux gens de vivre», conclut Yann Sunier.
