Quand on a les moyens de s’offrir un chalet, l’idéal est d’aller skier en famille durant les vacances d’hiver et de le louer le reste du temps pour compenser les charges. En réalité, cela revient à vouloir le beurre et l’argent du beurre, comme le montre notre exemple.
Père de famille, M. Tartempion a craqué pour un joli chalet à Anzère (VS). Comportant 4 pièces et demie sur 125 m2, il coûte 500 000 fr. Pour l’acheter, il doit sortir de sa poche 37% de la somme (35% de fonds propres et 2% pour les frais d’acquisition – Registre foncier et notaire), soit 185 000 fr.
A cet investissement unique s’ajoutent les charges annuelles (voir tableau 1) que M. Tartempion espère compenser via la location du chalet. Or, celles-ci ne se limitent pas aux intérêts de la dette de 325 000 fr. (9750 fr.) et à l’amortissement de 2% exigé par la banque (6500 fr.), puisqu’il faut encore tenir compte des frais d’entretien (1% de la valeur du bien), des frais fixes (assurances, taxes), du chauffage et de l’électricité. Au total, ces charges représentent la bagatelle de 26 950 fr., un montant ramené à 25 758 fr. du fait du jeu de la fiscalité (voir bonus web).
A ce tarif, M. Tartempion a donc intérêt à ce que la location lui rapporte suffisamment d’argent.
25% pour la gérance
Encore faut-il savoir à quel prix il peut louer son chalet. Sur la base des tarifs pratiqués par les agences de la station valaisanne, il décide d’exiger 1250 fr. la semaine en basse saison (BS), 1450 fr. en moyenne saison (MS) et 2000 fr. durant la haute saison (HS), laquelle comprend les vacances de Noël et la période entre février et mars. De ces revenus, il doit déduire le coût du nettoyage (150 fr. après chaque location). Par gain de temps, il peut par ailleurs confier la gestion de la location à une gérance (contrats, remise des clés, paiements, etc.), moyennant environ 25% du loyer encaissé, moins le nettoyage.
Maigre gain
En définitive, s’il parvient à louer son bien durant six semaines comme il l’espère (2 en HS et 4 en MS), M. Tartempion gagnera 6675 fr., tout juste assez pour couvrir les coûts de fonctionnement (frais fixes, chauffage et électricité) (voir tableau 2), mais en aucun cas la totalité des charges. C’est vite vu: pour compenser intégralement ces dernières, il doit louer le chalet toute la haute saison (5 semaines), ce qui implique de faire un trait sur ses vacances de neige et, par exemple, durant 12 autres semaines (5 en MS et 7 en BS). Il encaissera ainsi 26 000 fr. Mais il lui faudra encore 8413 fr. pour couvrir les frais de nettoyage et de gérance.
Moralité, M. Tartempion doit acheter un chalet d’abord pour son plaisir, car la location lui rapportera juste de quoi mettre un peu de beurre dans ses épinards.
Nicolas Zeitoun
BONUS WEB: Le calcul des impôts
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
