«La vente d’un bien immobilier de particulier à particulier permet d’économiser le versement d’une commission à un courtier», résume Vincent Hertig, secrétaire général de la Chambre immobilière du Valais (CIV). C’est là l’avantage essentiel de ce choix et le montant en jeu n’a rien de négligeable. En effet, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) recommande à ses membres de fixer la commission à 5% du prix de vente jusqu’à 500 000 fr., puis à 3% pour la tranche allant de 500 000 fr. à
4 000 000 fr. et à 2% au-delà, montant auquel s’ajoute la TVA. Pour une maison vendue 600 000 fr., l’addition se monte ainsi à
30 240 fr. et à 43 200 fr. si le prix de vente est de 1 million.
Au vu de ces sommes, on comprend que certains propriétaires soient tentés de se charger eux-mêmes de l’opération. Passer par un intermédiaire peut d’ailleurs réserver de mauvaises surprises. «Il faut choisir son courtier avec soin», souligne UBS dans ses recommandations sur le thème. Certains propriétaires ont, en effet, eu affaire à des agents qui ont largement surestimé leur bien, ce qui a paralysé la vente. D’autres ont payé au préalable des milliers de francs de frais de dossiers à des individus peu scrupuleux qui, une fois l’argent encaissé, n’ont plus bougé le petit doigt.
Un gros boulot
Bien entendu, ces cas restent minoritaires et vendre sa maison soi-même n’a rien de simple non plus, le propriétaire endossant la responsabilité de toute l’opération. Il convient ainsi d’établir un dossier comprenant les conditions de vente, les plans de situation, de zone, de construction, des photographies de la propriété, une description détaillée des lieux et de la situation. Il faut aussi établir une estimation du bien, se charger de la publicité, organiser les visites, vérifier la solvabilité de l’acheteur et faire établir un contrat de vente par un notaire.
Bref, il faut de la volonté et du temps à disposition. «Si l’on habite à Genève et qu'on cherche à vendre son chalet de Verbier, faire visiter les lieux n’ira pas toujours de soi», souligne Alain Hertig. «Je connais des cas où la vente entre particuliers s’est bien passée, mais souvent, le propriétaire a été épuisé par la démarche, note Catherine Michel, propriétaire d’une agence et membre du comité de l’USPI Vaud. Certains se font balader par des quidams qui n’ont même pas pris contact avec leur banque, sans compter les remarques désobligeantes lors des visites.» Autre conséquence inattendue: la personne qui tente de vendre sa maison en passant par internet, est souvent contactée en grande majorité par… des agences! «Elles tentent de la convaincre en affirmant qu’elles ont un client intéressé ou qu’elles ne vont pas demander l’exclusivité de la vente», explique un courtier lausannois.
Passer par une agence
Confier cette démarche à un courtier reste donc la solution choisie par la plupart des propriétaires. Les conseils de Catherine Michel pour réduire les risques d’un mauvais choix:
- Utiliser le bouche à oreille et être attentif aux expériences positives d’amis et de proches. Si l’on n’a pas de tuyau, s’adresser de préférence à un courtier membre d’une association professionnelle, qui édicte des règles éthiques.
- Choisir une personne avec laquelle on a un bon feeling et qui connaît bien la région où se situe l’objet.
- Opter de préférence pour un courtier titulaire d’un brevet fédéral. Ils ne sont cependant qu’une soixantaine en Suisse romande. Pour connaître leurs noms, consulter la rubrique «membres» du site www.arcid.ch
- Expliquer clairement au courtier ce qu’on attend de lui et le mentionner dans le contrat.
- Si des frais de dossier sont prévus contractuellement, veiller à ce qu’ils restent raisonnables.
Le piège de l'exclusivité
Finalement, soyez sûr de bien comprendre le document que vous signez. Un contrat de courtage exclusif confère, comme son nom l'indique, l’exclusivité de la vente au courtier. Du coup, même si le propriétaire vend lui-même son bien, il devra payer la commission! Pour éviter ce cas de figure, on peut signer un contrat simple, qui exclut cette contrainte. Ou un contrat semi-exclusif, qui ne prévoit aucune commission si le propriétaire vend, par exemple, à un proche.
Sébastien Sautebin
