Quelque 250 000 décomptes de PPE sont sur le point d’être envoyés aux copropriétaires suisses. Des colonnes de chiffres qu’il est tentant de cacher au fond d’un tiroir… A tort, car un minimum de concentration suffira à les décoder.
Il n’existe aucun modèle standard pour les PPE. «Ils doivent toutefois comporter les éléments suivants», énumère Maurizio Mattia, directeur d’AdminPPE S.à.r.l. à Prilly:
- le décompte des charges;
- la répartition des charges;
- le bilan;
- le budget de l’année en cours.
Le décompte des charges
Il dresse la liste des dépenses de l’année écoulée, du salaire du concierge à l’abonnement pour l’entretien du jardin, sans oublier le poste, généralement le plus important, du chauffage (lire encadré).
En regard de ces dépenses figurent les recettes (principalement les versements effectués par les copropriétaires). Au final, les deux totaux devraient être égaux. Pour le copropriétaire, c’est l’occasion de vérifier
- que tous ses versements, dont il aura soigneusement conservé les preuves, ont été consignés;
- qu’il a versé tout ce qu’il devait. Dans le cas contraire, il réglera sa note pour éviter des rappels.
La répartition des charges
Elle se fait, sauf pour le chauffage, selon les millièmes. On vérifiera que les montants à répartir correspondent au décompte des charges et que le partage est correct.
Le bilan
Il établit la photographie des avoirs de la PPE au 31 décembre de l’année écoulée et permet de constater la bonne santé financière de l’immeuble. L’élément central est le fonds de rénovation (lire TCF 3/2007). Dans le bilan, on doit également trouver les montants dus par les copropriétaires ou versés en trop: ils doivent correspondre à ceux de la répartition des coûts.
Pour le copropriétaire, il est important de vérifier que les différents propriétaires se sont acquittés de leurs charges et que la PPE dispose ainsi effectivement de ce bas de laine dans un compte en banque ou un Compte postal. Il est préférable qu’il ne soit pas fondu dans une relation bancaire avec d’autres copropriétés gérées par l’administrateur, car, en cas de faillite de ce dernier, il échapperait à la PPE.
Le budget de l’année en cours
Il représente la boussole financière de la PPE, résume Simon Wharry, de la Chambre vaudoise immobilière (CVI). On y trouve les travaux prévus décidés lors de la dernière assemblée, de même que les dépenses et les recettes courantes qui, dans les grandes lignes, doivent correspondre à celles de l’année écoulée.
En cas de problème, la meilleure chose à faire est d’approcher l’administrateur. Le cas échéant, on abordera les points litigieux à l’assemblée de la copropriété. S’il est très difficile de faire modifier le nombre de millièmes attribués à chacun, la rectification d’une erreur comptable ne pose généralement pas de problème.
Claire Houriet Rime
Chaud débat sur le chauffage
Le poste du chauffage est souvent le plus important et le plus délicat. Comme le coût du combustible varie énormémement, il ne correspond pas forcément au budget. En outre, sa répartition est complexe, car souvent basée sur la consommation de chacun et non sur les millièmes*.
Dans la plupart des PPE, le total est divisé, soit d’après le volume de chaque appartement, soit selon la consommation mesurée par les compteurs individuels, obligatoires sur les immeubles récents de plus de cinq logements. Mais ce n’est pas tout: afin d’éviter que le propriétaire du studio qui occupe le rez au nord-est ne paie davantage que celui qui habite un quatre-pièces au sud, la consommation mesurée doit être pondérée à la baisse (pour le studio) ou à la hausse (pour les logements du milieu).
Pour faire changer cette répartition, la double majorité de l’assemblée est requise, soit celle des copropriétaires et des parts de l’immeuble.
*Lire dans nos archives (www.toutcomptefait.ch) notre article: «PPE: facture de chauffage par étage». TCF 3/2007
