Les conflits de voisinage sont monnaie courante. Aussi, quand il s’agit de partager un jardin dans un immeuble en propriété par étages (PPE), bonjour les problèmes! Pour éviter le pire, il est indispensable de bien distinguer les parties communes de celles privées (lire encadré). Or, si les règles du jeu sont relativement simples pour ces dernières, elles se compliquent rapidement avec les espaces communs.
Dans toute PPE, il est, en effet, possible d’être le seul à jouir d’une partie commune. Généralement, il s’agit de profiter exclusivement d’un jardin, d’une terrasse, d’un atelier de bricolage ou d’une place de parc qui appartient à l’ensemble des copropriétaires, parce que cela semble logique (par exemple quand l’espace se trouve devant la baie vitrée du bénéficiaire). On parle alors de «droit d’usage particulier».
Double majorité
Pour attribuer ce droit, on peut constituer une servitude au Registre foncier qui, pour être modifiée ou radiée, demande l’unanimité des copropriétaires. Cette solution est toutefois contraignante, puisqu’elle doit être réalisée devant notaire, ce qui exige du temps et de l’argent.
Il est donc beaucoup plus simple d’inscrire directement ce droit dans le règlement d’utilisation de la PPE. Or, jusqu’à l’année dernière, la position du bénéficiaire était, dans ces conditions, particulièrement précaire. Il suffisait en effet d’une double majorité pour que son privilège soit modifié ou retiré. Par exemple, sur un total de quatre copropriétaires, trois personnes pouvaient décider de retirer à l’occupant du rez-de-chaussée l’usage exclusif du bout de terrain devant son appartement. Et ce, même s’il désirait le garder coûte que coûte!
Droit de veto
Or, depuis le 1er janvier 2012, le droit d’usage particulier réglementaire ne peut plus être radié ou modifié sans l’accord du bénéficiaire. Désormais, selon le Code civil «toute modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier doit être approuvée par les propriétaires d’étages directement concernés». Dans notre exemple, si le copropriétaire du bas désire conserver l’usage de ses quelques mètres de terrain, il peut désormais mettre son veto à la décision de ses voisins.
Le Code civil va même plus loin. Si l’appartement est vendu, ce droit persiste et passe directement au propriétaire suivant, précise Jacques Ansermet, responsable du Service juridique de la Chambre vaudoise immobilière*. Qui précise encore que cette nouvelle législation s’applique aussi aux droits d’usage datant d’avant le 1er janvier 2012.
Marie Tschumi
*A lire: «Guide de la propriété par étages PPE», Ed. Propriétaires Services, 2012.
Parties communes et privées
Pour éviter les zones d’ombre et, par là, les désaccords, il est primordial de décrire au mieux et dans le détail toutes les précisions qui déterminent les différences entre les parties communes et celles privées dans le règlement d’administration de la PPE.
Les parties communes comprennent notamment le terrain sur lequel l’immeuble est construit, les éléments de base, comme les murs porteurs et le toit ainsi que les parties déterminantes pour l’esthétique du bâtiment (terrasses, vérandas, etc.), et celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires (piscine, buanderie, cage d’escalier…).
Quant aux parties privées, elles doivent répondre à certaines conditions. Ce sont des locaux fermés par des murs où il est possible d’accéder de l’extérieur ou depuis une partie commune. Comme, par exemple, un garage, une cave ou encore un galetas.
