«L’ascenseur de notre PPE doit être remplacé. A cet effet, il est prévu que les propriétaires alimentent le fonds de rénovation, mais de manière variable selon l’emplacement de leur appartement dans l’immeuble. Notre règlement ne dit rien sur ce point. Est-ce légal?»
La loi, qui ne traite pas de la constitution du fonds de rénovation – lequel n’est, du reste, même pas obligatoire – est muette sur les contributions à ce bas de laine.
Si le règlement de la PPE détermine les versements à charge des propriétaires, seule sa modification, qui n’est possible qu’à la double majorité, peut changer la donne.
Si le règlement ne tranche pas la question, il appartient aux propriétaires d’étages de fixer le montant des versements, selon les modalités qui leur conviennent.
Généralement, ces contributions sont déterminées soit en fonction des quotes-parts, soit de manière fixe par appartement. Hors règlement, la majorité simple des propriétaires suffit, y compris s’il s’agit de modifier un système existant.
Donc, a priori, rien n’empêche les propriétaires d’étages de s’entendre pour déterminer des versements selon une clé de répartition différente. La liberté de l’assemblée des propriétaires est toutefois restreinte par la prohibition de l’abus de droit, et par l’obligation de respecter l’égalité de traitement.
Dans votre situation, des contributions distinctes entre plusieurs catégories de propriétaires ne sont pas illicites. La question de savoir si cela est équitable au vu du contexte de l’immeuble, reste toutefois ouverte. En cas de litige, seul un juge pourra trancher la question.
Barbara Venditti
