Je suis propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’une PPE. Les voisins dont le lot est dans les combles ont constaté des fuites entre leurs Velux et le toit du bâtiment. L’administrateur nous a présenté des devis pour réparer l’étanchéité et changer une fenêtre endommagée. Devons-vous vraiment participer à ces travaux, en particulier au changement du Velux, puisque c’est, en réalité, la fenêtre de nos voisins?
Tout ce qui touche au toit est nécessairement commun, car il s’agit d’une partie élémentaire du bâtiment. Dans la mesure où les Velux font partie intégrante de la toiture et que leur bon état est déterminant pour son étanchéité, ils peuvent être considérés comme partie commune, sauf si le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE prévoit expressément le contraire.
Mais même dans ce dernier cas, votre participation n’est pas exclue. En effet, dans la mesure où le dommage est causé par un problème d’étanchéité du toit, la PPE est responsable à l’égard des propriétaires des installations abîmées. Donc, le remplacement des Velux doit également être à la charge de la copropriété, sous déduction toutefois de l’amortissement de la fenêtre en raison de son âge.
Dans une PPE avec un décompte de chauffage global, quelle doit être la majorité de l’assemblée générale pour décider valablement de poser des compteurs individuels? Et quelle sera la répartition des coûts?
La pose de ces compteurs de chauffage n’est pas nécessaire pour réparer un défaut ou prévenir un dommage. De même, elle ne sert pas à embellir le bien commun ou à le rendre plus facile d’utilisation. Ces travaux doivent donc être qualifiés d’utiles, et nécessitent, sauf disposition différente dans votre règlement de PPE, une majorité qualifiée, aussi appelée «double majorité» parce qu’elle requiert celle des copropriétaires et de la valeur des parts. Et, comme cette pose bénéficiera à l’ensemble de la copropriété, son coût devra être réparti selon les millièmes de PPE, sauf si votre règlement en dispose autrement.
Propriétaire d’un appartement en PPE, j’ai également deux locaux annexes au sous-sol (cave et local de rangement). Il y a de l’humidité, et cela se constate visuellement sur les murs extérieurs, soit ceux de la maison. Qui doit payer l’assainissement de ces locaux, la PPE ou moi?
L’humidité que vous décrivez semble venir d’un problème consécutif à la configuration des sous-sols de votre immeuble. Il ne semble pas toucher uniquement vos locaux mais également les façades de l’immeuble et, probablement, d’autres locaux au sous-sol, quelle que soit leur nature. Seul un expert peut déterminer quelle est la source du problème et comment y remédier. S’il s’agit d’un problème de conception de l’immeuble ou d’étanchéité générale, les travaux d’assainissement des sous-sols seront à la charge de la PPE, car ils évitent des dégâts qui pourraient s’étendre à tout l’immeuble et nuire à son bon aspect. Ils doivent donc être pris en charge proportionnellement aux millièmes de chaque copropriétaire.
Dans une PPE de plusieurs logements, deux ont une entrée individuelle. Ce sont des duplex qui se trouvent à chaque extrémité de l’immeuble. La question se pose maintenant de savoir si ces deux logements peuvent être dispensés des charges de l’ascenseur, du moment qu’ils ne l’utilisent pas ou peu. Qu’en pensez-vous?
Si votre règlement est muet sur la répartition des charges, le système légal indique, à l’article 712h CC, que les copropriétaires contribuent aux charges et frais communs proportionnellement à la valeur de leurs parts. Mais l’alinéa 3 du même article impose de tenir compte des installations qui ne servent pas ou très peu à certains copropriétaires. Il serait donc imaginable de fixer une répartition différenciée si l’ascenseur ne dessert que certains lots et pas d’autres. Il faut toutefois que l’inutilité de l’installation soit vraiment objective pour les copropriétaires qui contestent les frais. Exemple: quelqu’un qui choisit de monter à pied pour se maintenir en forme doit tout de même payer pour l’ascenseur si son lot en est équipé!
Silvia Diaz, Barbara Venditti
*Lire toutes les questions et les réponses
