Dans la jungle libre de l’immobilier, plusieurs types de contrats coexistent. Voici un aperçu des plus couramment rencontrés sur le marché de la location d’appartements et de surfaces commerciales.
Le bail standard
⇨ Généralités: il s’agit du modèle le plus courant. S’il est rédigé par écrit et si personne ne le résilie, le bail se renouvelle automatiquement à chaque terme. Si le contrat est oral et que rien de spécifique n’a été convenu, les mêmes conditions s’appliquent.
⇨ Termes et échéances: pour les baux écrits, les contractants ont la liberté de fixer l’échéance qu’ils souhaitent: d’année en année, de mois en mois, de trimestre en trimestre, etc. Mais le préavis de résiliation doit respecter les durées minimales établies par le Code des obligations: trois mois pour les habitations et six mois pour les locaux commerciaux. Il peut néanmoins être plus long.
Exemple de clause: le bail commence le 1er avril 2016 et se termine le 31 mars 2017. Sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties au moins quatre mois à l’avance, il se renouvelle automatiquement pour une année et, ainsi de suite, d’année en année.
Dans notre cas de figure, les modifications contractuelles (congés, hausses, etc.) peuvent donc intervenir chaque année le 1er avril – la première fois en 2017 – moyennant un préavis donné au plus tard le
30 novembre 2016.
Pour les accords oraux de location, les termes sont fixés par les cantons. Sur Vaud, par exemple, il s’agit des 1er avril, 1er juillet,
1er octobre de chaque année. A Genève, tous les mois. Mais le préavis de résiliation minimal reste celui qui est fixé par le Code des obligations.
⇨ Influence du taux hypothécaire: bailleur et locataire peuvent demander une adaptation du loyer à la hausse ou à la baisse suivant les variations du taux, pour autant qu’ils respectent les préavis et les échéances.
⇨ Résiliation par le bailleur: elle doit être déposée sur une formule officielle pour l’échéance du bail en respectant le délai de préavis. Le locataire a la possibilité de la contester auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer. Il peut alors la faire annuler si elle est abusive, ou obtenir une prolongation qui peut aller jusqu’à quatre ans en cas de congé valable.
Le bail indexé
⇨ Généralités: généralement conçu pour les commerces, il est de plus en plus fréquent pour les baux d’habitation. C’est un contrat de longue durée, puisque la loi prévoit cinq ans au minimum. Il garantit une certaine stabilité dans le temps et des loyers moins volatils. Car, entre les échéances quinquennales, seul le coût de la vie peut être répercuté sur le loyer. Des travaux à plus-value peuvent l’être aussi, pour autant qu’une clause contractuelle le prévoie.
⇨ Termes et échéances: le bail indexé doit être conclu pour cinq ans au moins. Il peut être reconductible ou à terme fixe*. Le préavis minimal est toujours de trois mois pour les habitations et de six mois pour les commerces
Exemple de clause: le bail commence le 1er avril 2016 et se termine le 31 mars 2021. Sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties au moins quatre mois à l’avance, il se renouvelle automatiquement pour cinq ans et, ainsi de suite, de cinq ans en cinq ans.
Dans ce cas de figure, les modifications contractuelles peuvent intervenir chaque année au 1er avril (première fois en 2021), moyennant un préavis donné au plus tard le 30 novembre qui précède.
⇨ Influence du taux hypothécaire: en cours de bail, le loyer ne peut être modifié à la hausse ou à la baisse que selon les variations de l’indice des prix à la consommation ou, si le contrat le prévoit, en cas de travaux à plus-value. Le préavis est alors de trente jours pour la fin d’un mois, généralement une fois par an. Lors des échéances, soit au minimum tous les cinq ans, le locataire peut demander une baisse de loyer si le taux de référence a baissé depuis le début du bail ou le précédent terme.
⇨ Résiliation par le bailleur: les règles sont les mêmes que pour le bail renouvelable. S’il est de durée déterminée, il prend fin à la date prévue par les cocontractants.
Silvia Diaz
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