Acheter un appartement en vue de le louer est un placement comme un autre, mais qui peut vite tourner au cauchemar. Confier sa gestion à une régie est donc tentant: le propriétaire s’épargne le labeur de la recherche de locataires, de l’encaissement du loyer, le règlement de problèmes techniques ou les éventuels litiges avec le locataire.
Ces avantages ne le dédouanent toutefois pas totalement. Il doit en effet contrôler les décomptes envoyés par la régie, donner son accord à tels ou tels travaux, voire régler en personne un contentieux devant la justice. Et, surtout, il doit rémunérer la gérance!
Honoraires de 6%
En général, pour un appartement (un lot isolé, dans le jargon), la profession demande des honoraires de 5% à 7%, variables selon les cantons et le type de bien, sur la somme du loyer et des charges (chauffage, impôt foncier, assurances), plus 0,5% de débours (frais postaux, téléphone). En général, la régie verse chaque mois 80% du loyer au propriétaire et établit ensuite un décompte annuel, voire semestriel.
Par exemple, pour un appartement de 5 pièces de 120 m2 situé à Lausanne (loyer de 2500 fr. + 250 fr. de charges), la régie demandera 5,5% du loyer annuel total, soit 1815 fr. Mais elle exigera certainement 10% si l’appartement est loué meublé et jusqu’à 15% si, en plus, la location est de courte durée (pour des vacances).
Les honoraires pour une villa sont en principe similaires, les prestations supplémentaires (jardinier, livraison de mazout, etc.) étant facturées directement au locataire.
Moduler son contrat
Pour faire baisser la note, le propriétaire peut moduler, lors de l’établissement du contrat de gérance, les différents services de gestion proposés.
Gestion financière: conseil à la fixation du loyer et encaissement de celui-ci, service de précontentieux (envoi de deux rappels, mise en demeure ou arrangement à l’amiable).
Gestion locative: recherche et choix du locataire, établissement du contrat de bail, état des lieux (entrée et sortie).
Gestion technique: commande de menus travaux (par exemple pour une chasse d’eau qui ne fonctionne plus) assortie d’une limite de compétence (en général de 500 fr.), en deçà de laquelle la gérance peut d’elle-même accepter les travaux sans obtenir l’accord du propriétaire. Ce dernier veillera par ailleurs à ce que la gérance fasse figurer, sur la facture du maître d’état, le rabais de volume dont elle bénéficie (environ 8%), afin d’éviter qu’il ne disparaisse dans la poche de la régie.
Si le propriétaire a une âme de bricoleur, libre à lui de renoncer à la gestion technique. Il obtiendra alors un rabais de l’ordre de 25% sur le montant de base des honoraires (soit 450 fr. dans notre exemple). En revanche, un non-juriste serait mal inspiré de se passer de la gestion financière: «Rédiger un mauvais contrat pourrait lui coûter par la suite plusieurs milliers de francs», avertit Anthony Collé, président de l’USPI Vaud (Union suisse des professionnels de l’immobilier).
Tout n’est pas compris!
Avant de signer un contrat, le propriétaire prendra soin de définir judicieusement ses besoins. Car tout n’est pas compris dans les honoraires. La relocation (en cours de bail) de l’appartement engendrera ainsi une commission supplémentaire de quelque 4% sur le nouveau loyer annuel, voire une facturation au tarif horaire (environ 200 fr./heure).
Dernière astuce: dans le cas d’une PPE, confier la gérance de son appartement à la régie qui administre l’immeuble permet d’obtenir automatiquement un rabais de 1% sur le taux des honoraires.
Nicolas Zeitoun
