En cette année 2013, l’été touche à sa fin quand Martha* découvre sa salle de bain inondée. «L’eau s’infiltrait lorsqu’il pleuvait. J’ai appelé immédiatement ma gérance. Deux semaines plus tard, sans nouvelles, je lui ai écrit une lettre. Finalement, elle m’a envoyé un ouvrier», relate la locataire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble de la région lausannoise.
Le constat est sans appel: le toit est en fin de vie. Et, malgré quelques travaux, le problème persiste. Martha vit un vrai calvaire. Au point qu’elle doit parfois se munir de bottes et d’un parapluie pour se rendre dans sa salle de bain! Malgré d’incessants appels à la gérance afin qu’une vraie solution soit trouvée, il lui faudra attendre treize mois pour, enfin, être relogée, provisoirement toutefois. Aujourd’hui, et donc plus de deux ans après les faits, elle attend toujours de pouvoir retourner dans son appartement.
Dès lors, comment réagir lorsque, comme cette lectrice, un logement ou une partie de celui-ci subit des dommages externes? Et quels sont les droits des locataires dans pareille situation?
Le bailleur doit assumer
Dans un tel cas, il s’agit d’un défaut de la chose louée à la charge du propriétaire. Le locataire est donc tenu de le signaler sans délai, par lettre recommandée. Il doit également apporter la preuve de ses dires, en faisant visualiser le problème par des témoins ou en prenant des photographies ou des vidéos. Il peut également faire appel à un expert qui consignera par écrit ses observations.
Le lésé est alors en droit d’exiger une remise en état de la chose louée dans un délai dépendant de l’ampleur des travaux à effectuer. En l’absence de réaction, il peut saisir l’Autorité de conciliation compétente, afin qu’elle ordonne au bailleur de réparer le bien, ou remédier lui-même au défaut, mais aux frais du propriétaire.
Le loyer en otage
Un autre moyen de pression efficace? Ne plus s’acquitter de son loyer. Il faut alors le verser directement à un Office de consignation, généralement une banque, hormis dans les cantons du Jura (Recettes et Administrations de district) et de Genève (caisse du Palais de justice). Lors d’une telle démarche, il convient d’envoyer préalablement un courrier recommandé au bailleur pour lui signaler de nouveau l’existence du défaut et lui impartir un délai raisonnable pour le remettre en état. Dans cette lettre, on précisera alors son intention de consigner ses prochains loyers auprès dudit office si rien n’est fait.
Le locataire peut également exiger une réduction de son loyer net à partir de la prise de connaissance, par le bailleur, du ou des vices. Il n’y a pas de sommes précises définies par la loi, mais la jurisprudence donne des exemples de ce qu’on est en droit d’exiger. Un dégât d’eau provenant du toit et endommageant toutes les pièces du logement implique notamment une réduction de 40% du loyer. D’autres exemples sont énumérés dans le document «Réductions de loyer en cas de défauts tirées de la jurisprudence» de l’Asloca disponible sous www.asloca.ch ➛ Infos pratiques ➛ Tabelles.
Dommages-intérêts
Lorsque le ou les vices de l’appartement engendrent un dommage aux biens de l’habitant, il est en droit de demander des dommages-intérêts. La démarche s’opère généralement par un courrier recommandé accompagné de pièces justificatives. Il est aussi possible de saisir directement l’Autorité de conciliation. Notons toutefois que le bailleur ne sera pas tenu de payer s’il prouve qu’aucune faute ne peut lui être imputée. C’est notamment le cas lorsqu’il effectue immédiatement des travaux après avoir pris connaissance du défaut.
Loïc Delacour
*Prénom d’emprunt.
Plus d’infos dans notre dossier «Le guide pratique du locataire».
Et la moisissure?
Lorsque de l’humidité apparaît sur les murs d’un appartement, il peut être plus compliqué d’invoquer le défaut de la chose louée. Le bailleur aura, en effet, tendance à accuser le locataire de ne pas aérer suffisamment les locaux. Cela sera toutefois à lui de prouver de tels dires, généralement par l’intermédiaire d’une expertise. Mais quoi qu’il en soit, il convient de signaler immédiatement les premiers signes d’humidité et de demander des travaux de réparation au plus vite. Si rien n’est fait, l’Autorité de conciliation peut être saisie.
