Un copropriétaires de notre PPE subit des revers financiers. Malgré nos sommations, voilà maintenant six mois qu’il ne s’est pas acquitté des charges communes. Le fournisseur de gaz menace de couper les robinets de toute la maison, car nous n’avons pas encore honoré l’entier de la facture. Devrons-nous nous résigner à payer en lieu et place du voisin défaillant?
Oui, malheureusement. Dans une PPE, il y a deux niveaux de relations juridiques. D’un point de vue externe, l’assemblée des propriétaires d’étages est une entité à part entière qui, même si elle n’a pas la personnalité juridique, jouit tout de même d’une certaine autonomie, définie par la loi. Selon l’article 712l du Code civil, elle peut ainsi passer des contrats avec des tiers (par exemple, un contrat d’abonnement au gaz), ouvrir un procès en son nom et être poursuivie en justice.
Dans le cas que vous décrivez, et si le contrat de fourniture de gaz a été conclu au nom de la PPE, celle-ci doit s’acquitter de toute la douloureuse auprès du prestataire, et cela, même si l’un des membres de la communauté n’a pas payé sa part. Si l’un des copropriétaires se défile, les autres courent ainsi le risque de devoir payer sa part à sa place.
D’un point de vue interne cependant, les copropriétaires ont des devoirs les uns envers les autres, et notamment celui de payer les charges de la maison. La communauté des propriétaires d’étages peut donc se retourner contre celui qui a violé ses obligations et lui réclamer les montants qu’elle a dû avancer en son nom.
Outre la procédure ordinaire de poursuite, la loi offre deux options supplémentaires aux lésés pour recouvrer les impayés des trois dernières années. L’administrateur (ou chaque copropriétaire s’il y est autorisé par une décision prise à la majorité) a la possibilité d’inscrire une hypothèque légale sur le lot du mauvais payeur. Il dispose, au surplus, d’un droit de rétention sur les meubles qui garnissent le bien.
Dans les deux cas, si les contributions communes ne sont toujours pas payées, la PPE peut requérir l’exécution forcée du bien, respectivement de son mobilier, et se voir attribuer, sur le produit de la vente, le montant couvrant les charges en souffrance. Et hypothèque légale peut être requise contre le propriétaire actuel du lot, même si c’est le précédent possesseur qui n’a pas, auparavant, payé ce qu’il devait. A l’achat d’un appartement en PPE, il est donc plus prudent de s’assurer qu’il n’y a pas de mauvaises surprises en lien avec l’objet de ses rêves!
