Dans la plupart des cantons romands, les charges sont facturées en sus du loyer net. Lorsqu’elles sont été réglées par le biais d’acomptes mensuels, le locataire peut avoir la mauvaise surprise d’être appelé à payer un supplément parfois élevé. Quels réflexes adopter face à cette situation?
1.Vérifier son bail
D’éventuels frais annexes ne sont dus que s’ils sont contractuellement prévus. Lorsque le bail est muet sur la question – ou s’il indique que les frais accessoires sont perçus sur la base d’un forfait – le bailleur ne peut demander aucun supplément. De son côté, le locataire n’a pas non plus la possibilité de prétendre à une ristourne. En outre, la liste des frais qui ne sont pas englobés dans le loyer net doit être indiquée avec précision dans le contrat. Une simple mention «charges en sus» ou «acomptes divers» n’est pas suffisante pour justifier d’autres prétentions.
2. Contrôler la nature des charges facturées
En dehors du loyer net, le bailleur peut uniquement facturer les frais qui sont en lien direct avec l’utilisation de l’objet loué et qui ne font pas partie de son obligation d’entretien. Sont exclus les impôts ou les assurances qui grèvent l’immeuble, les intérêts sur la dette hypothécaire, de même que les coûts de réparation et de remplacement des installations. Les frais admissibles les plus fréquents, dans les baux romands, sont en lien avec la production de chauffage et d’eau chaude: combustible, révision et contrôle de l’installation, maintenance, relevé des compteurs, frais administratifs pour l’établissement du décompte, etc. Certains contrats exigent du locataire qu’il s’acquitte d’autres charges, sans que cela soit contraire à la loi. On pense, par exemple, à la conciergerie, l’électricité générale, l’épuration ou le déblaiement de la neige.
3. Exiger le détail et le tableau de répartition
Le locataire n’est pas tenu de payer la douloureuse sans discuter. S’il en fait la demande, le propriétaire doit lui adresser, par courrier et gratuitement, le décompte détaillé des frais accessoires ainsi que le tableau de leur répartition entre les locaux. Certaines gérances mentionnent sur leur facture que ces pièces ne peuvent être demandées que dans un délai de trente jours, faute de quoi le décompte est réputé accepté. Cette mention n’a aucune valeur juridique: le locataire dispose d’un délai de cinq ans pour demander la correction de décomptes erronés. De plus, s’il a payé à tort des frais qui n’ont jamais été prévus dans le contrat, il peut en réclamer le remboursement rétroactif sur dix ans.
4. Vérifier les factures en cas de doute
Le propriétaire doit être transparent dans l’établissement des comptes. Si des doutes surgissent à la lecture des montants comptabilisés, le locataire peut exiger d’examiner toutes les factures en lien avec le décompte, et obtenir toutes les explications nécessaires à sa bonne compréhension. Le bailleur n’est pas tenu de fournir les pièces originales, mais il doit laisser la possibilité de les consulter à son domicile ou dans les locaux de sa régie, aux heures habituelles d’ouverture des bureaux.
5. Saisir la commission en cas de litige
Lorsque le locataire est en désaccord avec le décompte et que la régie campe sur ses positions, il doit le contester auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer. Cette procédure ne suspend toutefois pas la facture en cours. Si le propriétaire menace de résilier le contrat pour cause d’impayés, le débiteur présumé doit payer le supplément litigieux en indiquant que son versement est fait sous la contrainte. ll peut réclamer ensuite le remboursement de ce qu’il a versé à tort par voie de justice. Mais le délai pour s’adresser au juge ou pour mettre le propriétaire en poursuite est limité dans le temps: ces procédures doivent être engagées au plus tard un an après la découverte d’un paiement erroné.
Silvia Diaz
